马尼拉大都会公寓空置率达24.9%，低价房源接手了需求

高力国际数据显示，2026年第二季度马尼拉大都会二手公寓空置率为24.9%，年底或升至25.6%，市场上仍有约80,000套未售出单位。

2026年第二季度，马尼拉大都会二手公寓市场每四套就有一套空置。高力国际菲律宾公司将空置率定为24.9%，高于第一季度的24.7%，并预计年底将见顶于25.6%。在海湾区——这片填海造地的区域，其开发在很大程度上围绕着如今已经撤离的境外博彩运营商展开——空置率正逼近60%。整个首都地区仍有约80,000套未售出单位，其中32,600套已经竣工、可以入住。

开发商早已停下了建设

供给端的反应相当剧烈。开发商第二季度推出1,200套，2026年上半年合计推出2,600套，较去年同期下降64%。这是市场应有的运作方式——在现有过剩库存消化期间关闭新增供给——但过剩规模之大，使得这道算术题要以年而非季度来计。第二季度净去化为500套，较第一季度下降60%，是五个季度以来的最弱水平。按此去化速度，仅32,600套已竣工未售出单位就意味着漫长的消化期。

留下来的需求已经下沉

高力数据中更具影响的变化在结构层面。经济型与可负担型板块占上半年净去化的67%，而一年前为33%，其中可负担区间单独占38%，经济区间占29%。如今180万至360万比索区间的买家就是市场本身。融资解释了其中大部分原因：国家住房基金Pag-IBIG在2026年底前提供4.5%的年化优惠利率，并将贷款上限由600万比索提高至1,000万比索，这样的条件能触及商业银行不服务的买家。约9,300套未售出的可入住单位定价在360.1万至500万比索之间，接近但高于需求集中的那个区间。

为什么全国数据看起来更平静

Glopra的市场数据显示，按7月23日的数据快照，菲律宾平均价格为每平方米2,396美元，价格较一年前上涨4.5%，毛租金回报率为5.11%。这一全国数字与高力的空置率并不矛盾，因为二者衡量的对象不同：全国序列覆盖全国所有住宅存量，而高力报告的是一个都会区的二手公寓市场，正是吸纳了过去十年最具投机性建设的那个板块。全国层面的泡沫风险评分为42分（满分100分），处于温和区间；马尼拉大都会的公寓板块显然承受着比这一数字所暗示的更大压力。

需要关注的瓶颈

高力研究总监乔伊·罗伊·邦多克认为，加快销售许可的审批对住房市场复苏至关重要，他指向的是行政流程而非需求，认为前者才是真正在售板块的约束条件。在一个有80,000套未售出单位的市场里，这样的判断颇为少见，却反映出真实的错配：库存滞留在买家已经离开的价格区间，而买家现在想要的房源却需要新的审批才能开工。此处所列的毛回报率未计入按标准化非居民情形适用的25%实际租金税率。

Sources: Manila Bulletin (Colliers Philippines Q2 2026 briefing) https://mb.com.ph/2026/08/12/affordable-homes-buck-metro-manila-condo-glutcolliers

Market data: Philippines