荷兰预算案：2027年起投资者房产过户税降至7%

荷兰2027年税收方案拟将不自住买家的房产过户税从8%降至7%。

荷兰政府于2026年9月15日15:35公布2027年税收方案。其中一项措施改变了所有以投资目的购买荷兰住宅者的算式：过户税，即overdrachtsbelasting，2027年将对不自住的买家从8%降至7%。公告的原文表述是：「het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027」。

判定标准是自住与否，不是国籍

措辞很关键，也容易读错。税率取决于买家是否会住在该住宅里，而不取决于买家来自哪里、在哪里纳税。因此，一位为出租而买房的非居民，与买下楼下同户型的荷兰投资者一样，都适用这7%。该措施不含针对外国买家的单独附加税，公告也没有重述自住者适用的税率。

而且这只是提案，尚未成为法律。税收方案仍须通过议会两院，最终具有约束力的是两院通过的文本。

住房协会另有两项专门措施

同一方案为社会租赁住房部门带来两项变化。自2027年起，住房协会在向其他住房协会转让社会租赁住房时免缴过户税，这就把税务成本从行业内部的资产组合重整中移除。自2029年起，政府拟取消适用于它们的一般性利息扣除限制，公开目标是扩大其投资能力，以便建造更多社会租赁住房。

这两项措施与降税方向一致：降低交易摩擦，而非补贴价格。

一个百分点究竟值多少

以一套50万欧元的出租型购置为例，8%与7%之间的差额是5,000欧元。这是我们依据已公布税率所做的自行计算，并非公告中的数字。对照我们对荷兰交易成本的估算，即购买价格的11.5%，此次下调约削去全部入场成本的十二分之一。它缩短了一笔购置的回本时间，却不改变该物业产生的收入。

在荷兰，这一区分尤其鲜明。对于私人持有的住宅，荷兰并不像多数欧洲市场那样对实际收到的租金征税，而是在box 3制度下对资产的推定收益征税。我们的模型采用36%的税率，对应5.97%的毛收益率，得出3.82%的净收益率。由于税负挂钩资产价值而非其收入，租金更高不会抬高税额，空置一个月也不会降低税额。过户税下调作用于入场成本；经常性税负则原地不动。

这项下调落在怎样的市场上

根据我们9月7日的快照，荷兰全国价格水平为每平方米4,900美元，由国家统计机构的成交数据推导而来，可信度为高。房价同比以欧元计上涨3.9%，以美元计上涨3.7%。我们的泡沫风险评分为65，处于偏高区间；房价收入比为7.5，以我们欧洲覆盖范围的标准衡量属中等。产权为完全所有权，但在该国部分地区，建筑物下方的土地附有长期地租权，即erfpacht，买家在签署任何文件之前都应核实这一点。

本文不构成税务建议，任何一笔具体交易的处理，取决于该公告未涉及的事实。

Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien

Market data: Netherlands