澳洲联储维持4.35%利率：楼市动能转向，通胀仍高于目标

澳洲联储8月11日将现金利率维持在4.35%，理由是通胀居高不下，并指出部分首府城市房价已在下跌。

澳大利亚储备银行于2026年8月11日将现金利率维持在4.35%，货币政策委员会一致通过该决定。委员会在声明中表示"整体通胀仍然过高"，而截尾均值通胀"依然偏高，与3月季度相比几乎没有变化"。委员会预计通胀要到2027年底才会回到目标区间中值附近，并提示即便是这一时点也存在上行风险。

原油供给正传导至更广泛的价格

联储直接点名了主要压力来源："全球石油供给中断正在直接推高通胀，并且有迹象表明，燃油价格上涨正被传导至其他商品和服务的价格，因此通胀可能在一段时间内维持高位。"最后一句才是关键。仅停留在汽油价格上的燃油冲击，会从同比数据中自然消退；而一旦渗入运输、食品和服务，就不会。

委员会的指引只朝一个方向敞开大门。它表示将"继续采取其认为必要的措施，使通胀可持续地回到目标，包括在上行风险兑现时进一步上调现金利率目标"。在经济的其他方面，企业债务增长和投资保持强劲，而消费者支出正逐步放缓。

联储对楼市的判断，以及一个看似相反的数字

在房地产方面，委员会的表述十分明确："房地产市场的动能已经转向，部分首府城市房价下跌，新增住房贷款明显减少。"

将此与Glopra 2026年7月23日的数据对照：以本币计，澳大利亚房价同比上涨10.8%；以美元计上涨17.4%，全国均价为每平方米6,500美元。这两组读数并不矛盾，值得把原因说清楚。Glopra的数字是过去十二个月的全国平均值——覆盖的时间大致自2025年7月起，并汇总了全国所有市场。而联储描述的是特定首府城市近期的动能。一个市场可以在整年录得两位数涨幅，同时在最近几个月走软；全国均值可以上升，而个别首府城市在下跌。两个数字互不纠正，它们在不同的时间跨度上回答不同的问题。

预测、拍卖清盘率与税后收益

第三方评论比这两项指标都更悲观。澳新银行的经济学家预测，房地产价格可能在两年内下跌10.6%，悉尼相对峰值的跌幅或达14.5%——这是银行的预测，而非已发生的结果。Domain在8月11日报道，各首府城市的拍卖清盘率已连续10周低于50%。PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士将维持利率的效果形容为"慢火"，而非立竿见影的复苏。

在这一切之下还有一个算术要点。Glopra的数据显示，澳大利亚的毛租金收益率为4.69%，在标准化的非居民情形下，租金收入的有效税率为30%。这留下的部分明显少于表面收益率所暗示的水平，而剩余部分要面对4.35%的现金利率——它为融资成本设定了下限。澳大利亚毛收益率与税后收益之间的差距，比头条百分比所暗示的要大。

Sources: Reserve Bank of Australia, Monetary Policy Decision MR-26-19 (11 Aug 2026) https://www.rba.gov.au/media-releases/2026/mr-26-19.html; Domain https://www.domain.com.au/news/rba-august-2026-1541698/

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