森那美以4.185亿林吉特购入柔佛新柬边境区557英亩土地

森那美产业以4.185亿林吉特向SD Guthrie收购古来556.96英亩土地，将在柔佛—新加坡特区内兴建总值约30亿林吉特的新市镇。

森那美产业（古来）有限公司于8月11日达成协议，以4.185亿林吉特向种植集团SD Guthrie Bhd收购柔佛州古来园丘556.96英亩土地，折合225.39公顷。该地块沿古来—哥打丁宜大道延伸，位于柔佛—新加坡经济特区的F号旗舰区（古来—实达纳）内。买方计划开发一座由有地住宅与商业项目组成的新市镇，总发展值约30亿林吉特，首期于2028年推出，全部建成需时十至十五年。

每英亩地价意味着什么

4.185亿林吉特摊到556.96英亩，约合每英亩751,000林吉特，即每平方英尺生地约17.25林吉特。对照30亿林吉特的总发展值，土地成本接近未来毛收入的14%，处于马来西亚发展商在新开发地新市镇项目上通常瞄准的区间之内，也表明森那美认为柔新特区的溢价是真实的，但尚未完全体现在地价中。

卖方一侧则是更直白的交易：SD Guthrie把种植资产变现，这属于特区所催生的柔佛园丘土地全行业变现浪潮的一部分。

2028年推盘是押注特区，而非押注当下市场

首批单位要到2028年推出后约十二至十八个月才会交到买家手中，届时面对的市场，取决于柔新特区实际交付了什么：通往新加坡的捷运系统衔接线、企业迁入旗舰区，以及跨境通勤需求。这些目前都还没有落地。十至十五年的建设周期意味着发展商明确不依赖当前的市况。

项目所落入的市场

Glopra于2026年7月23日的马来西亚快照显示，全国均价为每平方米1,050美元，是我们样本中所有亚洲市场里最低的，毛租金收益率为5.27%。以林吉特计价，十二个月内房价上涨1.7%；以美元计价则上涨5.2%，差额来自汇率。我们的泡沫风险评分为53分（满分100分），处于中等区间；马来西亚这一行的置信度我们标为“低”：与区域内记录更完善的市场相比，马来西亚可比的每平方米数据较为稀薄。

对外国业主而言，在增长故事之前该看的是税务这一行。在我们的标准化情形下，非居民在马来西亚的租金收入适用30%的统一税率，这会把5.27%的毛收益率压到约3.7%的净值，在我们追踪的70个市场中属于较为苛刻的结果，也提醒人们：便宜市场里的标题收益率并不等于回报。

Sources: The Star https://www.thestar.com.my/business/business-news/2026/08/11/sime-darby-property-acquires-kulai-land-for-rm4185mil; SD Guthrie Bhd https://www.sdguthrie.com/press-releases/SD%20Guthrie-Monetises-Kulai-Landbank-in-RM418.5-million-Sale-to-Sime-Darby-Property

Market data: Malaysia