新加坡推出两幅住宅地块，其中一幅罕见地设定 100 平方米的最低平均单位面积

新加坡于 2026 年 9 月 29 日推出两幅住宅地段，其中较小的一幅对单位面积设下罕见的下限。

新加坡市区重建局于 2026 年 9 月 29 日推出两幅住宅地段，分别位于 East Coast Road 与 Serangoon North View。两幅地块的最高总建筑楼面面积分别为 8,805 平方米和 20,215 平方米，指示性容量约为 85 个与 235 个住宅单位。两者均以 99 年地契出让，用途皆为住宅。值得留意的细节落在较小的那幅：East Coast Road 地块附带 100 平方米的最低平均住宅单位面积要求。

在单位不断缩小的市场里设下面积下限

这项条件正是不寻常之处。新加坡私人住宅的讨论多年来围绕着越造越小的单位：在楼面面积固定的前提下，发展商可以通过把单位做小来增加数量。而在整个项目中强制 100 平方米的平均面积，作用恰好相反，它限制了可供出让的 8,805 平方米能挤出多少个单位。这也正是当局为该地块给出的指示性容量仅约 85 个单位的原因。该地段实际由两幅分地组成，面积分别为 2,481.1 平方米与 3,021.9 平方米。

Serangoon North View 则没有这样的下限。其 8,085.9 平方米的地块可承载 20,215 平方米总建筑楼面面积与指示性的 235 个单位，公告并注明发展商实际提供的单位数量可能与该数字有出入。

确定名单与备售名单之别

两幅地块以不同途径进入市场，而这一区别决定了短期内是否真的会动工。East Coast Road 属于确定名单，意味着不论需求如何，政府都会按既定时间表招标，其截标时间为 2026 年 12 月 3 日中午 12 时。Serangoon North View 属于备售名单，只有当发展商承诺一个可接受的最低出价时，该地块才会被触发招标。市场情绪疲弱时，备售名单上的地块可能数个季度无人问津，因此带有明确日期的是确定名单那一幅。

我们自己的数据处在什么位置

Glopra 的新加坡数据行日期为 2026 年 9 月 20 日，范围是刻意收窄的：它追踪的是高端非有地私人住宅篮子，价格为每平方米 22,446.4 美元，月租金为每平方米 52.21 美元，由此我们计算出 2.79% 的毛收益率。两端数据均来自同一供应商 2026 年第一季度的自有篮子，这也是我们将该行标注为中等可信度、并称其为高端而非市场平均的原因。

这些数字回答的问题与公告中的不同。当局公布的是土地出让容量，即在尚未动工之前，一幅国有地块上允许的总建筑楼面面积；我们的数字则是已建成高端住宅的每平方米转售价格。两者无法互相换算，而两者之间的差额，正是发展商的建筑成本、融资与利润所在。

不过对外国买家而言，决定性的数字两者皆非。外国人在新加坡购买任何住宅物业，须缴纳相当于购买价 60% 的额外买方印花税，之上还有最高 6% 的买方印花税。相较之下，2.79% 的毛收益率，对采用推定费用扣除的非居民而言实际租金税负为 20.4%，所描绘的是一个由入场成本而非租金收入决定回报的市场。

Sources: Urban Redevelopment Authority of Singapore, URA releases two sale sites at East Coast Road and Serangoon North View, media release PR26-68, 29 September 2026 https://www.ura.gov.sg/news/media/pr26-68/; Urban Redevelopment Authority of Singapore, Annex A to media release PR26-68, site particulars https://isomer-user-content.by.gov.sg/467/81161585-8704-4ad0-9e41-770bc1e975cc/pr26-68a.pdf

Market data: Singapore