新加坡以每平方米建筑面积 17,350 新元出让 Lorong Puntong 地块

新加坡市区重建局 9 月 18 日以 208,099,000 新元出让 Lorong Puntong 住宅地块，折合每平方米总建筑面积 17,350.26 新元，地契 99 年。

新加坡市区重建局于 2026 年 9 月 18 日将位于 Lorong Puntong 与 Sin Ming Avenue 交界处的住宅地块授予 Eco World Development (S) Pte. Ltd.，成交价 208,099,000 新元。若换成真正关乎未来房价的口径，即为每平方米总建筑面积 17,350.26 新元，地契年限 99 年。

政府究竟卖出了什么

该地块面积 4,283.4 平方米，最高允许总建筑面积 11,994 平方米。两者相除得出容积率 2.8，这是我们依据该局公布的两个数字自行计算的结果。招标于 2026 年 6 月 25 日启动，2026 年 9 月 15 日截标。

有两件该公告并未提及的事值得点明，因为它们恰恰是此类报道最常被附加的两个数字：市区重建局既未说明收到多少份标书，也未说明该地块预计可提供多少套住宅。两项数据均未公布，因此本文也不出现。

地价是开发商唯一无法再改动的成本

政府卖地为其后的一切定下底线。每平方米建筑面积 17,350.26 新元在第一根桩打下之前就已锁定，建造、融资、营销与利润再层层叠加于其上。正因如此，真正传导到最终买家的是按建筑面积计的单价，而不是 2.08 亿新元这一标题数字。

99 年地契同样以极其实际的方式起作用。新加坡的地契住宅在设计上就是一项逐年消耗的资产：计时自出让之日起算，并对此后每一位业主持续流逝，因此地契折损在这里是估值的常规组成部分，而非脚注。

新加坡在我们自己的数据中是什么样

这是 Glopra 关于新加坡的第一篇文章，因此有必要交代基准。我们的新加坡数据行属于高可信度条目，取自 Savills：豪华非有地私人住宅篮子的平均资本值为每平方米 22,446.40 美元，同类高端篮子的平均租金为每平方米每月 52.21 美元，两者均为 2026 年第一季度数据。此配对得出毛收益率 2.79%，扣除非居民租金收入 20.4% 的实际税负后为 2.22%。

然而决定外籍人士准入的并非收益率。外籍人士在新加坡购买任何住宅，都需缴纳 60% 的额外买方印花税。对照 2.79% 的毛收益率，这笔入场成本约相当于二十一年的毛租金，而这还未计入任何其他费用。外籍人士可自由购买私人公寓单位；有地住宅须获新加坡土地管理局批准，而容纳大多数人口的组屋则对其完全封闭。

我们自身数据的一项局限：Savills 的篮子描述的是私人市场的豪华一端，而非整个市场，且为第一季度数据。用作核心地段卖地的参照尚属公允，用作新加坡中位数住宅的参照则并不合适。

Sources: Urban Redevelopment Authority of Singapore, Tender award for URA sale site at Lorong Puntong / Sin Ming Avenue, 18 September 2026 https://www.ura.gov.sg/news/media/pr26-66/

Market data: Singapore