BBVA预计2026年西班牙房价上涨12%，成交量却下滑7.3%
BBVA研究部预测西班牙房价2026年上涨12%、2027年上涨5.7%，今年成交量下降7.3%，住房累计缺口接近885,000套。
BBVA研究部于8月13日发布住房市场预测，让价格与成交量朝相反方向移动：2026年全年西班牙房价上涨12.0%，同期交易量下降7.3%。至于2027年，该行预计涨幅降温至5.7%，成交量则小幅回暖，增长0.6%，略高于700,000宗。
房价两位数上涨的同时成交量下滑，只有在一种条件下才说得通，而BBVA把话说得很直白：可供购买的住房不够。
数字背后的供给算术
BBVA预计建筑许可今年增长10.1%，明年增长12.6%。新开工住宅由2025年的139,000套增至2026年的153,000套，再到2027年的170,000套。与之相对，该行预计2026年新增家庭223,000户，2027年新增217,000户。
即便到了2027年，按该行自身乐观的建设路径，新增家庭数仍比新开工量多出约47,000套——而开工并非竣工，竣工要滞后两到三年。BBVA将截至2027年的累计缺口定在约885,000套。住宅投资占GDP的比重由2026年的5.7%升至2027年的6.0%，以西班牙2008年之前建设周期的标准衡量，这仍属温和。
预测与当前数据的交汇处
Glopra于2026年7月23日的西班牙快照记录的全国均价为每平方米2,331美元，十二个月价格涨幅为12.8%，与BBVA全年12.0%的预测足够接近，说明该行本质上是在预测当前的运行速度得以延续，而非宣告转折。全国毛租金收益率为5.45%。
对买家而言，城市之间的差距比全国数字更重要。马德里为每平方米6,850美元，毛收益率5.04%；巴塞罗那为6,002美元，收益率7.40%；瓦伦西亚为3,839美元，收益率5.99%。
预测没有计入的风险
我们对西班牙的泡沫风险评分为61分（满分100分），处于偏高区间。到了城市层面，读数分化明显：马德里76分，巴塞罗那60分，瓦伦西亚83分——瓦伦西亚是我们西班牙样本中最高的，也正是涨得最快的城市。这些评分衡量的是，相对于各自市场在收入、租金和信贷方面的自身历史，价格已经走了多远。结构性供给短缺确实是真实而持久的价格推手，但它同样是先于大多数住房市场调整出现的那套说辞：短缺解释了价格为何上涨，却没有说明买家接下来付得起多少。在BBVA自己的预测里，价格涨幅从2026年到2027年腰斩，而缺口并未发生任何变化。
Sources: BBVA Research via idealista https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/13/910033-la-venta-de-viviendas-caera-un-7-3-en-2026-con-incrementos-de-precios-del-12-segun