西班牙 2026 年 7 月住宅成交量下降 5.1%，十一个自治区萎缩
西班牙 2026 年 7 月登记住宅成交 61,417 套，同比下降 5.1%。十七个自治区中有十一个萎缩，而挂牌价仍在上涨。
西班牙国家统计局在 9 月 25 日发布的产权转移统计中登记了 2026 年 7 月的 61,417 套住宅成交，比 2025 年 7 月减少 5.1%。这个数字属于一轮更广泛的降温：各类不动产成交合计 117,538 笔，同比下降 3.8%；住宅方面 1 月至 7 月的累计成交量已比 2025 年同期低 3.0%。数据为初步值。
月度方向与年度方向相反。与 6 月相比，7 月住宅成交上升 3.6%。月内成交并未停滞，只是相对异常强劲的 2025 年 7 月基数显得偏低。
降幅几乎全部来自二手住宅
已售出的 61,417 套住宅中，48,128 套为二手房，13,289 套为新建住宅。二手房成交同比下降 6.1%，新建住宅仅回落 1.4%。新建住宅占市场的 21.6%，因此撑住的恰恰是无法快速扩张的板块，而承担降幅的板块占西班牙成交的近五分之四。
保障性住房跌幅更深。受保护制度下的成交为 3,810 套，下降 14.4%；自由市场成交 57,607 套，下降 4.4%。保障性住房占总量的 6.2%，其萎缩几乎不影响总体数字，但这部分市场正是面向被其余市场的价格挤出的买家。
沿海市场下跌，内陆增长
六个自治区增长，十一个下跌。上涨的是纳瓦拉 26.4%、加利西亚 10.8%、卡斯蒂利亚和莱昂 9.7%、卡斯蒂利亚-拉曼恰 7.3%、穆尔西亚 2.6%、加那利群岛 2.1%。跌幅最大的是阿斯图里亚斯 15.2%、巴利阿里群岛 14.3%、巴斯克 12.4%、阿拉贡 11.4% 和马德里 11.3%，其后是坎塔布里亚、拉里奥哈、瓦伦西亚、加泰罗尼亚、埃斯特雷马杜拉和安达卢西亚。
这条分界线正好切过国际买家关注的地理范围。巴利阿里群岛、瓦伦西亚和加泰罗尼亚是欧洲外国买家占比最高的市场之一，三者全部萎缩。增长的内陆自治区成交稀薄，因此绝对量的温和变化就会产生很大的百分比：纳瓦拉的 26.4% 建立在很小的基数之上。
我们自己的西班牙数据显示什么
我们的西班牙全国数据行在 2026 年 9 月 22 日的快照中记录挂牌价每平方米 3,390 美元，挂牌租金每平方米每月 17.50 美元，两者均为 2026 年 8 月来自一家房源门户的全国平均值。以十二个月计，价格趋势为 12.8%，取自该统计局自身基于成交的住宅价格指数，2026 年第一季度。
这两件事并不矛盾，原因值得说清。5.1% 统计的是 7 月登记的契约数量；12.8% 是一条价格序列；3,390 是 8 月挂出的要价。成交减少而要价更高，是卖方尚未调整的市场的典型形态。西班牙的交易成本达到购买价格的 15.3%，位居西欧最高之列，而我们的泡沫风险读数为 100 分中的 61 分，处于偏高区间。非居民出租人如税务居住地在欧盟或欧洲经济区，按净租金收入缴 19%；若不在，则按毛租金缴 24%。
7 月还有 43,840 笔不动产因继承而转移，4,806 笔因赠与而转移，提醒人们在西班牙有相当大一部分住宅存量根本不经买卖就易主。
Sources: Instituto Nacional de Estadistica (INE), Estadistica de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, July 2026, provisional data, published 25 September 2026 https://www.ine.es/dyngs/Prensa/ETDP0726.htm; Instituto Nacional de Estadistica (INE), ETDP July 2026 press note, PDF edition https://www.ine.es/dyngs/Prensa/ETDP0726.pdf