西班牙住房缺口达74万套，每年需交付23万套才能补齐
西班牙自2021年以来累积了740,000套住房缺口，OBS商学院报告指出，需连续八年每年交付超过230,000套新房才能填平。
西班牙自2021年以来累积了740,000套住房缺口，而且至少八年内无法补齐——即便如此，也要建立在这个国家从未维持过的建设强度之上。这是卡洛斯·巴拉多·加西亚为OBS商学院撰写、并于8月25日向西班牙媒体发布的2026年房地产市场报告的核心结论：清理积压需要每年交付超过230,000套住房，比2024年的水平高出128%。
算术很简单，也很无情
2021年以来，西班牙新增家庭1,207,000户，竣工住房474,000套。两者之差就是缺口，而只要这两条线不收敛，缺口每年都会累积。目前全国每1,000名居民对应约2.7套新建住房。价格后果已经摆在台面上：全国均价为每平方米2,429欧元，比上一轮崩盘前的2007年峰值高出36.5%。内部差距极大——圣塞瓦斯蒂安是最贵的省会，每平方米6,154欧元；萨莫拉最便宜，为1,372欧元；马德里大区均价4,407欧元。
短缺究竟落在哪里
巴拉多的论点是，短缺与建设都不是均匀分布的：用他的话说，房子建在最不需要的地方，却在最需要的地方停滞。可负担性数据说明了"最需要"在哪里。西班牙家庭如今要拿出收入的44%来支付按揭首年的月供，而通常被视为可持续上限的比例是35%。在巴利阿里群岛，这一比例高达56.8%；在埃斯特雷马杜拉则为24.7%。租赁市场更为紧张。全年可租住房数量减少了14,000套，平均每则房源广告收到141次咨询，2025年为112次，而在供需平衡的市场中约为15次。报告预计租金将继续以每年约10%的幅度上涨。
资本进场的速度快过住房
市场的投资端根本不存在供给问题。2026年第一季度西班牙房地产投资额达到63亿欧元，比2025年同期高出93%，按这一指标衡量，西班牙是欧洲最具吸引力的市场。2026年至2030年的国家住房计划规模为70亿欧元，而这一缺口需要每年230,000套才能消化。资金以这样的速度涌入一个固定的住房存量，正是上文那些价格和租金数字的成因。
收益率在向投资者传递什么
Glopra的西班牙快照从回报端呈现了同一机制：全国毛租金收益率5.45%，房价同比上涨12.8%，巴塞罗那的毛收益率为7.4%。在资本价值以两位数速度攀升的同时收益率仍能维持，意味着租金上涨至少与房价同速——这正是稀缺在投资者表格中的模样，也正是一个平均每则租赁广告141次咨询的市场所产生的结果。这一格局的风险是对称的，值得挑明：若供给反应大到足以填平740,000套的缺口，按其本身的逻辑，就会压缩眼下支撑这些收益率的租金增长。OBS给出的八年期限，正是在说这件事短期内有多难发生。
Sources: OBS Business School, Informe Mercado Inmobiliario 2026 (Carlos Balado García) https://www.obsbusiness.school/blog/informe-obs-mercado-inmobiliario-muy-lejos-de-la-estabilidad; idealista/news, 25 Aug 2026 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/25/911148-el-deficit-de-vivienda-no-se-corregira-hasta-dentro-de-ocho-anos-y-solo-con-un