瑞士国家银行 2026 年 9 月将政策利率维持在 0%

瑞士国家银行在 2026 年 9 月 24 日将政策利率维持在 0%，并预测今年通胀 0.7%，2027 年 0.8%，2028 年 0.8%。

瑞士国家银行在 2026 年 9 月 24 日的货币政策评估中将政策利率维持在 0% 不变。消费者物价通胀已从 5 月的 0.6% 升至 8 月的 0.8%，该行现预测 2026 年为 0.7%，2027 年为 0.8%，2028 年为 0.8%。它预计瑞士经济今年增长 1.5% 至 2%，2027 年约 1.5%。

这份公告有一件事没有做：它没有提到住房。这份评估是一份纯粹关于利率与通胀的文件，其中没有任何关于抵押贷款或住宅不动产的表述。因此以下关于房地产市场的解读来自我们自己，是从利率本身推出的，而不是来自该行的任何论断。

零是瑞士房贷资金的参考价格

0% 的政策利率是发达世界最便宜的住宅借贷之一之下的那根锚。在通胀运行于 0.8%、并被预测在此再停留两年的情况下，该行没有给自己留下明显的行动理由。反过来说，瑞士的房贷定价在近期不太可能被货币政策向上重定价。

对瑞士业主而言这很舒适。对比较各国市场的国际投资者而言，这是解释瑞士收益率为何呈现如此面貌的那个输入变量，而这个解释对收益率并不好看。

收益率的算术异常紧绷

我们的瑞士全国数据行在 2026 年 9 月 22 日的快照中记录公寓板块挂牌价每平方米 9,468 美元，由每平方米 7,719 瑞士法郎换算而来，公布区间为 4,631 至 10,807 法郎。来自同一数据集的对应挂牌租金为每平方米每月 23.30 美元，由 19 法郎换算而来。这两个数字得出毛收益率约 3.0%，尚未扣除任何成本、任何空置与任何税费。

这正是零利率多年作用于住房的实际后果：资本价值被抬高，而租金无法跟上，于是收入型回报被压缩。我们对瑞士的十二个月价格趋势以法郎计为 4.5%，剔除汇率变动后为 1.2%；价格比五年前高 18.8%，比十年前高 38.7%；我们的泡沫风险读数为 100 分中的 73 分，处于偏高区间。

准入问题排在收益率问题之前

瑞士也是这样一个市场：外国买家的第一个难题不是回报，而是许可。按照 Lex Koller 的规则，非居民购置住宅不动产需要获得批准，而批准数量按州与用途受到限制。这项约束并未因本次利率决议而改变，也正是它使瑞士住宅的表现不如其价格水平所暗示的那样像一项国际交易资产。

在可以购买的地方，成本一侧异常友好。交易成本为价格的 6.1%，在西欧属偏低；非居民租金收入的有效税率约 5.6%，是我们在任何地方记录到的最低水平之一。我们对瑞士数据行的可信度评级为中等，因为价格与租金的配对来自一家全国性房地产服务发布方而非统计机构，尽管配对的两侧取自同一数据集与同一板块。

Sources: Swiss National Bank, Monetary policy assessment of 24 September 2026, press release https://www.snb.ch/en/publications/communication/press-releases-restricted/pre_20260924

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