瑞士否决租金管制倡议，提出以统计比较租金定价

瑞士联邦委员会将以反提案回应租金倡议：起租租金由统计基准推导，此后按指数调整。

瑞士联邦委员会 2026 年 9 月 25 日表示，否决关于租金价格的公民倡议，并将以一项间接反提案作答。该反提案建立在两个机制之上：以统计比较租金确定租期开始时的租金，以及在租期存续期间对租金进行指数化调整。这项倡议于 2026 年 6 月 23 日提交，内容是把滥用性租金的定义写入联邦宪法，并要求当局自动、定期审查租金。

政府的理由是程序性的，而非意识形态的。它认为，一个基准加上一个指数，能给出清晰、透明且可以追溯的规则，也就不再需要倡议所要求的自动官方租金审查。

对出租人而言究竟会有什么改变

今天，怀疑租金过高的瑞士租客必须提出异议，争论围绕出租人的成本与参考利率展开。反提案把起点从争讼转向统计。租期开始时可接受的租金将从一个比较数值中读出，此后跟随指数，而不再重新计算。

公告中唯一被量化的门槛涉及可接受的净收益，它与参考利率高于 2% 这一条件挂钩。

一切尚未定案。政府计划在 2027 年 4 月之前修改关于住宅与商业用房租赁的条例，在 2027 年上半年启动公众咨询，并在 2027 年年底之前把提案递交议会。反提案同时也是一个谈判位置，而在这份文本与任何法律修改之间，还站着两个议院，并且极有可能还有一次公投。

这份公告不含任何租金统计

这一点值得直说。公告没有给出出租住宅的数量，没有租金水平，也没有租金争议的计数。关于它对市场意味着什么的任何解读，包括下文，都是从机制推导而来，而不是联邦委员会公布过的内容。

为什么租金规则在瑞士的咬合力比标题显示的更强

按 Glopra 的数据，瑞士全国公寓挂牌价约为每平方米 9,468 美元，挂牌租金为每平方米每月 23.30 美元。两个数字来自同一发布方、同样的全国公寓分段和同一数据集，正因如此这个比值才站得住，而以本币计的基础数值为每平方米 7,719 瑞士法郎，落在已公布的 4,631 至 10,807 法郎区间内，月租为 19 法郎。这一配对在扣除费用前给出约 3.0% 的毛收益率。我们把该行标为中等可信度，因为两边都是私营发布方的挂牌数字，而不是交易记录。

接近 3.0% 的收益率，正是租金定价规则在这里比在高收益市场更有分量的原因。当几乎全部回报都坐在资本价值里而不在租金里时，改变收入这条腿的定价方式，落在的是一道很薄的利润。瑞士挂牌价在十二个月内以法郎计高 4.5%，剔除汇率变动后高 1.2%，五年高 18.8%，十年高 38.7%。我们把该市场的泡沫风险评为 73 分，处于偏高区间。

对非居民而言顺序是反过来的。 Lex Koller 要求外国买家在取得住宅之前先获得许可，因此许可问题出现在任何关于租金监管的计算之前。购置费用达到价格的 6.1%，在我们的标准化非居民情形下，租金收入承担 5.57% 的实际税负，落在 0.31% 至 16% 的宽区间内，因为瑞士的所得税由三级政府分别确定。

统计比较租金也可能往另一个方向切。一个把高于当地常规水平的租金压下去的基准，同样可以为提高低于该水平的租金提供依据，而哪一种效果占上风，取决于联邦委员会尚未摆上桌面的数字。

Sources: Swiss Federal Council, Bundesrat will klare und transparente Regeln zum Schutz vor missbraeuchlichen Mietzinsen, 25 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/EbAjw2abDf3e

Market data: Switzerland