八月东京新建公寓每平方米单价下跌9.1%，供应量同时减少12.4%
八月东京都市圈推出1,140套新建公寓，同比减少12.4%，每平方米平均单价同比下跌9.1%。
2026年8月，东京都市圈共推出1,140套新建公寓，比2025年8月的1,301套少了161套，降幅12.4%。每平方米平均单价为144.4万日元，同比下降14.4万日元，即9.1%；每套平均价格下滑5.4%，至9,770万日元。这份调查由 Real Estate Economic Institute 于2026年9月17日发布。
半个都市圈卖得好，另外半个没有
首月签约率，即新推出房源在一个月内签约的比例，全区为61.1%，比去年同期低4.0个百分点。这个单一数字掩盖了一道即便以东京标准衡量也相当宽的裂口。东京23区拿到478套，占总量的41.9%，其中72.4%售出。东京都23区以外推出173套，只售出15.0%——同一个都府县内部相差57.4个百分点。
外围各县并没有跟着首都自己的边缘一起下滑。千叶县推出247套，签约率70.0%；神奈川县推出140套，签约率69.3%；埼玉县推出102套，签约率53.9%。本月最弱的一角并不是最远的那一角。
平均价格由少数几个地址写成
东京中心六区共217套，占都市圈全部推出量的19.0%，平均价格1亿8,113万日元，每平方米277.4万日元。23区整体每平方米平均212.2万日元；东京都其余部分为96.1万日元，千叶县为94.8万日元。144.4万日元的区域平均值夹在这些极值之间，却没有描述其中任何一个。
二十层以上的高层建筑共12个项目、244套，签约率82.0%，是本月最强的板块。共有909套、占总量79.7%的房源登记使用 Flat 35 住房贷款；8月末未售库存为6,610套。该研究机构预计9月推出量约为1,500套。
关西走向相反
近畿圈推出517套，比去年同期的927套减少44.2%。该机构指出，这是自1993年以来8月份的最低水平，当年为502套。不过那里的价格是上涨的：每套平均价格上涨9.2%，至5,947万日元；每平方米单价上涨7.9%，至97.2万日元。签约率为67.3%，同比低3.5个百分点，未售库存3,141套。日本两个最大的市场因此在同一个月里价格走向相反，而供应量在两地都在收缩。
这一切建立在什么之上
Glopra 的市场数据显示，东京23区二手公寓每平方米11,800.30美元，挂牌租金每平方米每月33.48美元，对应毛租金回报率3.40%，在6.72%的租金收入实际税率之后为3.18%。以日元计，这些价格十二个月内上涨9.3%，但以美元计仅上涨3.7%，因为同期日元贬值5.1%；十年维度上的差距更大：日元计上涨73.2%，美元计上涨25.9%。交易成本为10.9%，泡沫风险评分72，落在偏高区间。
全国这一行则是另一回事。它记录的二手公寓价格为每平方米3,307.20美元，来自日本住房金融支援机构（Japan Housing Finance Agency）的 Flat 35 借款人调查，却完全没有租金回报率——因为没有任何一家日本发布方提供可以与全国价格来自同一来源、同一时期配对的全国住宅租金。这个缺口被如实记录，而不是被填上。
Sources: Real Estate Economic Institute, Tokyo metropolitan new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/687/za4cO8m1.pdf; Real Estate Economic Institute, Kinki new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/686/za4cO8m2.pdf