东京二手公寓成交连跌四个月，转售价格开始下行
REINS数据：7月大东京二手公寓成交3,638件，同比下降8.6%，每平方米单价跌1.5%，在售房源47,151件。
据REINS网络8月10日公布的数据，2026年7月大东京地区二手公寓成交量降至3,638件，同比下降8.6%，为连续第四个月回落。价格如今也跟上了成交量的方向：平均成交价下跌0.7%至5,267万日元，每平方米单价下跌1.5%至约84.17万日元。在售房源为47,151件，当月新增挂牌16,474件。
REINS是在日本国土交通省之下运作的指定不动产信息网络，其月度数据覆盖东京、神奈川、埼玉与千叶，即首都圈四个都县。
独栋住宅走出了相反的方向
二手独栋住宅成交1,738件，跌幅温和得多，为1.9%，平均价格上涨0.6%至3,933万日元，是连续第七个月上升。这种分化是真实的，但独栋样本更小，也更容易受到当月恰好成交哪些房产的影响，因此单月的0.6%本身不能当作趋势来读。公寓成交量连续四个月下滑，才是更扎实的信号。
接下来要盯的数字是库存。47,151件在售对应每月3,638件成交，意味着按当前去化速度，大东京背负着接近十三个月的公寓存量——若这一比例延续到秋季，就会对挂牌价形成压力。
新房与二手在讲相反的故事
这里需要谨慎，对我们自己的数字也一样。Glopra的东京数据显示，过去十二个月房价以日元计上涨9.3%，全市均价每平方米11,134美元，毛租金收益率3.59%。而REINS给出的是二手每平方米单价在单月口径下同比下跌1.5%。
两者都准确。它们描述的是不同的细分市场、不同的时间窗口。新房市场一直在刷新纪录——东京圈新建公寓价格在2026年上半年创下历史新高——而二手市场自春季以来趋软，我们的十二个月数据覆盖的正是新房热潮占主导的那段时期。此外，我们的全市均价所依据的样本更广，也更偏重优质物业，与REINS覆盖四个都县的二手样本不同，因此两个价格水平并不能直接比较，也不应并排摆放，仿佛可以对照。
汇率完成了大部分工作
对外国买家而言，以日元计的数字并不是回报。东京房价以日元计上涨9.3%，换算成美元，同样十二个月内是负2.2%；日本全国以日元计的正8.0%则变成负3.3%。以美元为本币的投资者，在一个上涨的市场里反而后退了。我们测算的日本非居民租金实际税负为6.72%，属发达亚洲中的最低之列，因此东京3.59%的毛收益率净额约为3.3%。我们对东京的泡沫评分为72，处于偏高区间。
Sources: REINS / East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch July 2026 (10 Aug 2026) https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf; REINS release index https://www.reins.or.jp/new/