土耳其7月住宅成交下滑17%，按揭购房却大增24%
土耳其统计局2026年7月数据显示，全国售出住宅123,603套，同比下降17%，而按揭成交上升23.7%，外国人购房小幅增长1.9%。
据土耳其统计局（TÜIK）8月13日发布的数据，2026年7月土耳其共录得123,603宗住宅成交，较2025年7月下降17.0%。真正值得注意的数字藏在这一跌幅内部：按揭成交上升23.7%至23,888套，占全部交易的19.3%，这是迄今最明确的迹象，表明高通胀之后形成的土耳其"全现金"市场特征正在被侵蚀。
几乎全部冲击都由二手市场承受
二手住宅成交下降20.8%至81,074套。新房成交跌幅小得多，为8.6%，降至42,529套。由此形成的结构是二手占65.6%、一手占34.4%。手握现房、能够提供分期条件的开发商，比个人卖家更为抗跌；后者在价格上直接与按揭市场竞争，又拿不出开发商那样的付款方案。
今年前七个月的形态更温和，但走向一致：共售出823,119套住宅，下降5.5%；其中一手成交基本持平，为264,016套（-0.8%），二手下降7.5%至559,103套。累计按揭成交达166,682套，增长30.9%。
外国需求持平，而且规模很小
7月外国人购入2,120套住宅，同比增长1.9%，但仍仅占全国总量的1.7%。俄罗斯公民以394套居首，其次为伊朗人189套、乌克兰人145套。1月至7月，外国人购房共11,203套，下降7.3%——这提醒人们，2022至2023年的迁居购房潮并未重现，土耳其的投资入籍通道也不再是昔日的成交量引擎。
表面价格数字里，出力最多的是里拉
这正是土耳其市场数据最容易被误读之处。Glopra于2026年7月23日抓取的数据显示，土耳其全国均价为每平方米1,076美元，租金毛收益率为7.32%。以里拉计，名义价格十二个月上涨24.5%；但以美元计，同一段行情只值6.6%。这轮表面繁荣中，近四分之三来自汇率，而非价值。
伊斯坦布尔在更高的基数上呈现同样的落差：每平方米1,340美元，毛收益率8.17%，以里拉计的25.3%名义涨幅，换成美元便塌缩为7.3%。安塔利亚为每平方米1,170美元，毛收益率6.14%。
外国买家该从7月数据中读出什么
我们对土耳其的泡沫风险评分为60分（满分100分），位于偏高区间的下缘；伊斯坦布尔为57分，仍处中等区间。两个读数都不意味着市场已按下跌定价，但都说明名义数字美化了实际回报。在成交量下降17%、按揭渠道重新打开的背景下，土耳其的近期问题是：更便宜的信贷能否在二手折让扩大到足以体现在价格指数之前先稳住成交。在我们的标准化情形下，非居民房东面临约18.4%的实际租金税负，这会明显削薄那7.3%的毛收益率。
Sources: TUIK (Turkish Statistical Institute) https://data.tuik.gov.tr/; CNN Turk https://www.cnnturk.com/ekonomi/konut-satislari-temmuzda-geriledi-ipotekli-satislarda-artis-dikkat-cekti-3453978