土耳其连续第五次将政策利率维持在37%，实际房价仍在下跌
土耳其央行9月10日将一周回购利率维持在37%，为连续第五次按兵不动；其自有指数显示7月房价实际下跌5.1%。
土耳其共和国中央银行于2026年9月10日将政策利率维持在37%。自1月23日降至该水平以来，这已是连续第五次会议未作调整。隔夜贷款利率保持40%，隔夜存款利率保持35.5%。不过对关注土耳其房地产的人来说，更有说服力的数字出现在三周之前：央行自有的住宅价格指数7月同比上涨25.0%，扣除通胀后则下跌5.1%。
按兵不动，但保留收紧倾向
委员会声明篇幅不长，方向却异常明确。声明称，近期通胀数据与先行指标显示通胀的基础趋势正在放缓，但地缘政治因素推高的能源价格仍构成上行风险。在实现物价稳定之前将维持紧缩立场；若通胀前景出现显著且持续的恶化，委员会将收紧政策。若信贷与存款市场出现意外变化，宏观审慎工具仍可动用。中期通胀目标维持在5%。土耳其统计局9月3日公布，8月消费者价格同比上涨31.51%，环比上涨1.84%。
名义上涨，实际缩水
以2023年=100为基期，土耳其央行住宅价格指数7月为234.8点，环比上涨1.5%，同比名义上涨25.0%，实际下跌5.1%。三大城市走势分化：伊斯坦布尔为222.5点，同比涨27.7%，环比涨2.7%；安卡拉为261.3点，分别为26.6%和2.2%；伊兹密尔为224.0点，同比涨23.1%，环比却下跌0.5%，是三城中唯一的月度下跌。阅读这组数字时有一个方法论要点：该指数取自抵押贷款估值，而非登记成交价，因此反映的是放贷机构对房产价值的判断。
一个问题，三种答案
Glopra 2026年9月7日快照的土耳其市场数据显示，全国均价为每平方米1,076美元，毛租金收益率7.32%，房价收入比6.58，交易成本8.7%，非居民租金实际税率约18.4%。泡沫风险为60，处于偏高区间。伊斯坦布尔更贵，每平方米1,340美元，收益率也更高，为8.17%。
真正值得玩味的是汇率。以美元计价，同一个全国市场十二个月的涨幅是6.2%而非25%，因为同期里拉对美元贬值约15%。因此，土耳其房价是否上涨，取决于用哪把尺子：以里拉计上涨25.0%，以实际购买力计下跌5.1%，以美元计上涨6.2%。以欧元或美元赚取收入的买家，同时面对这三个数字。
接下来的时间表
9月会议纪要将于9月17日发布，下一次利率决议在10月22日。在政策利率持平、实际房价下跌的组合下，土耳其住宅当前的持有回报来自租金收入而非资本增值，同时还要面对一个近期对外国业主不利的货币。
Sources: CBRT https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/EN/TCMB+EN/Main+Menu/Announcements/Press+Releases/2026/ANO2026-38; TCMB Residential Property Price Index https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d/KFE.pdf; TurkStat https://veriportali.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Agustos-2026