土耳其将 46 个省的 383 幅国有地块公开拍卖

土耳其国家住房机构于 2026 年 9 月 29 日启动为期两天的拍卖，涉及 46 个省的 383 幅地块，底价合计 10,358,647,195 里拉。

土耳其国家住房机构 TOKI 于 2026 年 9 月 29 日启动了一场为期两天的土地拍卖，涉及分布在全国 46 个省的 383 幅地块。该机构 2026 年 9 月 28 日发布的公告显示，地块总面积为 1,684,690 平方米，底价合计 10,358,647,195 里拉，约合 103.6 亿里拉。竞价于 9 月 29 日和 30 日上午 10 时 30 分开始，地点为安卡拉的 Bilkent 酒店以及该机构位于伊斯坦布尔的办公楼，同时接受线上出价。

真正的新闻在付款条件里

付款结构透露了该机构的意图。买家可以 25% 的首付加 48 个月分期取得地块，而一次性全额付清者可获 15% 的折扣，部分地块则仅接受全款。在商业信贷成本高昂的国家，国有土地提供四年分期是相当可观的让步；而 15% 的现金折扣，则是明确地用折价换取当下的现金收入，而非一笔摊到四年的应收款。

这并不只是住宅用地

把住房机构的 383 幅地块出让读作一次住宅供应事件，是很容易犯的误读。公告列出的允许用途说明了另一回事：除住宅用地外，清单还包括商业、旅游、教育、农业、工业、体育、城市工程、未规划区域、游憩、仓储、加油站、物流设施以及指定用于造林的土地。追逐住宅开发的买家是在一个混合池中竞争，而 1,684,690 平方米这个总数并不衡量有多少住宅用地进入市场。

与我们自己的土耳其数据对照

我们于 2026 年 9 月 28 日更新的土耳其数据行显示，全国平均挂牌价为每平方米 927.6 美元，月挂牌租金为每平方米 6.05 美元，两者均来自同一供应商 2026 年 7 月的全国挂牌指数。由这一配对我们计算出 7.83% 的毛租金收益率，在我们追踪的市场中属于较高水平。我们的年度价格变动以里拉计为 25%，但换算成美元后仅为 5.8%，这两个数字本身就是土耳其故事的全部：名义增长看似惊人，面对汇率却大半消失。我们对土耳其的泡沫风险评分为 60，位于偏高区间的下缘。

这些数值无法与拍卖总额并列，原因很重要。该机构公布的是多种允许用途的生地底价；我们的数字则是已建成住宅面积的每平方米挂牌价。土地与成品住宅是两个市场，价格水平各不相同，用其中一方的总额去除以另一方的面积，得出的数字什么也说明不了。

从非居民买家的角度看

外国自然人可以在土耳其取得完全所有权，前提是通过互惠审查和军事区核查，而后者通常排除的是某一幅具体地块，而非买家本身。在我们标准化的非居民情形下，租金收入的实际税负为 18.39%，这得益于住宅出租免税额与 15% 的定额费用扣除；不过一旦毛租金越过以里拉设定的门槛，该免税额将完全消失，而该门槛会随汇率变动。全程交易成本约为 8.7%。

Sources: TOKI, Housing Development Administration of Turkiye, TOKI'den 46 Ilde Arsa Satisi Yarin Basliyor, 28 September 2026 https://www.toki.gov.tr/haber/tokiden-46-ilde-arsa-satisi-yarin-basliyor; TOKI, dated news listing https://www.toki.gov.tr/haberler

Market data: Istanbul · Antalya (province) · Turkey · Izmir (province)