阿联酋：外国人购房与指定区域内的永久产权

外国人可以在阿联酋取得永久产权，但仅限于官方指定的自由持有区域。本文梳理各酋长国的法律边界、从签约到过户的完整流程、期房登记要求以及继承规则。

阿联酋的法律起点不是许可，而是限制。迪拜 2006 年第 7 号《不动产登记法》第 4 条规定，本酋长国的不动产所有权仅属于阿联酋公民、海合会成员国公民及由其全资持有的公司。其他买家只能以例外方式取得，且必须位于统治者批准的区域。真正该问的不是“能不能买”，而是“在哪里能买”。

哪些区域向外国买家开放？

2006 年第 3 号条例首次列出迪拜的开放区域，非阿联酋籍人士可在其中取得无期限的永久产权，或不超过九十九年的用益权与租赁权，最初名单包括 Emirates Hills、杰贝阿里、迪拜码头、朱美拉棕榈岛与 Mirdif，此后统治者又以 2015 年第 14 号、2016 年第 8 号与 2022 年第 6 号决议增补土地。

阿布扎比另有一套规则。2005 年第 19 号《房地产行业监管法》于 2019 年 4 月修订，非阿联酋籍人士自此可在该酋长国的投资区内取得不动产本身，而不限于地上单元；亚斯岛、萨迪亚特、Al Reem、Al Maryah、Al Raha Beach、Al Reef 与马斯达尔城均在其列。沙迦则不向外国人出让永久产权，行政委员会 2014 年第 26 号决议只在指定区域提供最长一百年的用益权。

从 Form F 到房产证要走哪几步？

迪拜土地局的投资者指南给出了顺序。买卖双方签署在 RERA 登记的标准合同 Form F，自拟条款不得与之冲突；卖方随后向开发商取得 No Objection Certificate，证明物业费已结清；过户在持牌 trustee 办公室办理，土地局按成交价收取 4%，由买卖双方各承担一半，并须在六十日内完成登记。

Glopra 的数据显示，阿联酋的购房交易成本为 6.5%，是我们样本中的最低值；迪拜均价 5,760 美元/平方米，是样本中的最高值（Glopra 数据快照，2026-07-23，v3 方法论）。购房本身不需要居留签证；联邦身份管理机构将房地产投资者黄金签证的门槛定为 200 万迪拉姆。

期房为什么登记在另一个簿册里？

尚未建成的房屋无法进入正式产权登记簿。依 2008 年第 13 号法律，期房交易未在临时登记簿登记即为无效，登记通过土地局的 Oqood 系统办理，买卖双方各付成交额的 2%。2007 年第 8 号法律要求开发商把买家款项存入独立监管账户，签约前应当先核这一项。

房子由谁继承，持有成本又有多少？

阿联酋遗产默认适用伊斯兰教法原则，外国人名下的房产也不例外。非穆斯林可依 2014 年第 4 号决议设立的 DIFC 法院遗嘱服务中心登记遗嘱，以登记遗嘱中的分配安排取代默认规则；2022 年第 41 号《民事个人身份联邦法令》自 2023 年 2 月起施行，亦涵盖非穆斯林的继承。

持有环节由 2019 年第 6 号《共有物业法》规范，土地局的 Mollak 平台管理物业费资金；欠费会卡住 No Objection Certificate，进而卡住出售。收益一侧，Glopra 测得毛租金收益率 4.94%，租金税率 0%，房价收入比 7.4，十二个月价格变动 +6.1%，泡沫风险中等 46 分，数据可靠性高（Glopra 数据快照，2026-07-23，v3 方法论）。至于五年与十年期，Glopra 未就该市场发布经核验的美元价格序列。

本文仅为法律框架的一般性介绍，不构成法律、税务或投资建议。

来源

阿联酋政府门户网站，外国人购房 — u.ae

迪拜土地局，Know Your Rights for Real Estate Investors — dubailand.gov.ae

迪拜立法库，2006 年第 7 号不动产登记法 — dlp.dubai.gov.ae

迪拜立法库，2006 年第 3 号非阿联酋籍人士产权区域条例 — dlp.dubai.gov.ae

迪拜立法库，2020 年第 19 号法律（修订 2008 年第 13 号法律） — dlp.dubai.gov.ae

迪拜土地局，Mollak — mollak.dubailand.gov.ae

DIFC 法院遗嘱服务中心 — difccourts.ae

联邦身份、公民、海关与港口安全管理局，黄金签证 — icp.gov.ae

Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae

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