英国8月挂牌价下跌2%，Rightmove下调2026年预测

英国卖家8月将新挂牌价下调7,360英镑，为2018年以来最大的8月跌幅。Rightmove随即把2026年全年预测从上涨2%改为零至负2%的区间。

英国新挂牌出售住宅的均价8月降至364,999英镑，单月减少7,360英镑，跌幅2.0%。这是Rightmove自2018年以来记录到的最陡峭的8月跌幅，而过去十年的8月平均值为−1.3%。此举把挂牌价的年度涨幅拉低至−1%，为2023年12月以来的最弱读数。作为回应，Rightmove将2026年全年预测从+2%下调至零到−2%的区间。

挂牌价在前，成交价在后

挂牌价指数与成交价指数眼下讲的是两个故事，而两者都没错。Rightmove记录的是卖家本月推向市场的报价；英国土地登记局（HM Land Registry）与国家统计局（ONS）记录的则是买家在数月前达成的交易中实际支付的金额。Glopra约每平方米3,850美元的英国参考值正是源自这套成交数据，由271,295英镑的平均成交价推导而来，在2026年5月的读数中仍录得同比上涨2.7%。8月挂牌的房源通常在冬季完成交割，因此本月的降价是成交价指数下一步走向的最早可见信号，而不是对其既往轨迹的修正。

库存堆积的地方是伦敦

全国均价掩盖了不断扩大的分化。伦敦挂牌价十二个月内下跌3.1%，为全英国最大跌幅，当地买家如今面对的可选房源为2010年以来最多。英格兰南部整体下跌1.8%，而英格兰北部仍上涨1.5%，西北部以+1.9%领跑所有地区。分化的机制在于供给：按同期季节比较，全国在售房源数量处于十二年高位，伦敦则为2010年以来最高。评论该报告的中介普遍点名公寓为最脆弱的品类，因为过剩正集中于此。

按揭定价转而不利于买家

7月的利率变动没有帮上忙。两年期固定利率按揭的平均利率从4.92%升至5.09%，抹去了年内早些时候部分宽松的成果。买家咨询量确有回升，比7月20日首相更替之前高出5%，但仍比去年同期低约10%。Rightmove把这一回升视为秋季市场可能转趋活跃的信号，而非价格出现拐点。

下调预测说明了什么，又没有说明什么

零至−2%的2026年区间描述的是卖家的预期，而不是现有存量住宅的价值，两者可以背离数个季度。对非居民业主而言，这笔账还要穿过税收和汇率：在Glopra标准化的非居民情形下，不享有个人免税额的房东，其英国租金收入承担的实际税负为18.51%；同时英镑在过去十二个月对美元下跌1.3%。库存积压是最值得盯住的变量——在挂牌房源消化完之前，继续为其添砖加瓦的，正是那些仍按一年前市场定价的卖家。

Sources: Rightmove House Price Index, 17 Aug 2026 https://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/; Property118, 17 Aug 2026 https://www.property118.com/uk-house-asking-prices-fall-2-in-august/; Introducer Today, 17 Aug 2026 https://www.introducertoday.co.uk/breaking-news/2026/08/august-price-drop-highest-since-2018/

Market data: United Kingdom