美国十年期国债收益率自2023年以来首次触及5%，房贷利率升至6.76%

美国十年期国债收益率9月14日盘中触及5%，收于4.97%，而美联储将在次日公布利率决议。

美国十年期国债收益率在9月14日（周一）盘中触及5%关口，这是2023年10月以来的首次。但它没有守住。美国财政部自己的每日平价收益率曲线，也就是官方序列，把9月14日的十年期定在4.97%，高于9月4日的4.78%。这个区分很重要，因为盘中触及和收盘水平是两个不同的事实：多家媒体把这次波动报道为干净地突破5%，而官方收盘价比5%低了三个基点。

美联储的议息会议于9月15日至16日举行，并附带经济预测摘要，因此决议落在收益率波动的次日。媒体报道称，在8月通胀数据公布后，市场对加息的定价已接近90%；被列举的推动因素包括布伦特原油涨至每桶108美元、政府与企业的大规模发债（其中包含人工智能基础设施的融资），以及日元套息交易的解除。

曲线的短端比长端动得更多

这次波动的形状比标题更有信息量。在财政部的官方序列上，9月4日至14日之间，两年期收益率从4.37%升至4.65%，十年期从4.78%升至4.97%，三十年期从5.24%升至5.34%。也就是两年期28个基点、十年期19个基点、三十年期10个基点。

因此重新定价集中在短端——恰恰是美联储真正能控制的那一段——并随着期限拉长而变薄。这一形态符合一个正在为更紧政策定价的市场，而不是一个要求更高长期期限溢价的市场。它与纯粹的财政供给叙事应有的样子正好相反，当有人把十年期当作全景来呈现时，这一点值得记住。

对房贷借款人来说，5%这条线几周前就已失守

接下来是对住宅市场、而不是对债券交易台重要的部分。美国三十年期房贷是按国债曲线的长端定价的，而三十年期国债收益率本月每一天都在5%以上：9月1日5.27%，4日5.24%，10日5.37%，14日5.34%。周一的标题说的是十年期跨过了一个整数，而期限更接近的那一档早已把它甩在身后。

房地美9月10日发布的房贷市场调查显示，三十年期固定利率房贷为6.76%，高于前一周的6.71%和一年前的6.35%。十五年期平均为6.09%，一年前为5.50%。9月10日十年期平价收益率为4.95%，因此房贷在其之上承担了181个基点的利差。

由此有两点推论。9月10日的调查早于收益率升至4.97%以及周一盘中触及5%，因此尚未包含它们；下一次发布定在9月17日。另一点是买家真正能感受到的同比对比：比一年前贵41个基点，而这笔贷款通常是一个家庭最大的负债。

4.97%的无风险收益率对6.00%的净收益率意味着什么

Glopra 9月4日的美国数据带有我们最高的可信度等级，显示全国均价约为每平方米2,433美元，租金毛收益率为6.71%。按我们为标准化非居民情形对租金收入建模的10.66%有效税率计算，净收益率为6.00%。全程交易成本为6.9%，房价以本币计和以美元计同比均上涨2.2%，我们的泡沫风险评分为57，落在中等区间，房价收入比为3.5。作为我们的美国城市行，迈阿密为每平方米5,802美元，租金毛收益率6.84%，泡沫风险评分75，处于偏高区间。

把这些数字并排放置，算术很清楚。6.00%的净租金收益率低于三十年期房贷6.76%的成本，差距76个基点；同时它只比一只支付4.97%、没有租客、没有空置、也没有维护支出的国债高出一个多百分点。这就是更高的无风险收益率所产生的压缩：不是房产价值的崩塌，而是承担房产风险所得到的回报变窄，以及任何按调查利率为一个全国均值资产融资的人所面对的负向持有成本。

需要附上三点说明。全国均值掩盖了巨大的离散度，而3.5的房价收入比之所以偏低，恰恰因为它是一个全国数字，其中包含了没有任何国际买家会看的市场。盘中触及5%不是收盘价，一周的曲线波动也不是趋势。另外，美联储设定的是短端，十年期由市场设定，所以明天的决议不会机械地移动本文所讨论的这个数字。以上内容均不构成投资建议，而这套算术会随着杠杆、地点和税务状况而改变。

Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html

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