美国家庭购置新房的房贷已占收入34%，为三个季度以来首次上升

第二季度，典型美国家庭需拿出收入的34%来偿付中位价新房的房贷，高于此前的32%，指数所用房贷利率升至6.51%。

2026年第二季度，美国住房可负担性一年来首次恶化。8月20日发布的NAHB/富国银行住房成本指数显示，典型家庭需以收入的34%来覆盖一套中位价新房的房贷，高于第一季度的32%。二手房的恶化更为陡峭：从32%升至36%。连续三个季度的改善就此终结。

利率造成了大部分损害，但不是全部

指数所采用的房贷利率假设在两个季度之间由6.20%升至6.51%，上行31个基点，仅此一项就足以明显加重月供。价格同样在动。新房中位价上涨2%，由403,200美元升至410,700美元；二手房中位价上涨8%，由404,300美元升至434,900美元——这正是二手房读数跳升四个百分点、而新房仅升两个百分点的原因。

而作为这一切分母的家庭收入中位数，为106,800美元。

压力并非均匀分布

对于收入仅为中位数一半的家庭，这些数字描述的已不是吃力，而是不可能。这样的家庭购置中位价新房需拿出收入的67%，二手房则需71%，两者均高于第一季度的65%。没有任何常规的信贷审批标准会予以放行——换句话说，这些买家根本不在市场之内。

八个都会区的房贷吞掉一半以上收入

在该指数覆盖的175个都会区中，有8个属于严重成本负担区，即典型家庭需以超过50%的收入偿付一笔典型房贷。另有77个属于中度成本负担，比例在31%至50%之间，90个则处于30%及以下。极端者是圣何塞，二手房高达82%；最可负担的是伊利诺伊州的迪凯特，仅16%。两座美国城市之间相差五倍，这让全国性数字对任何一笔实际交易都只是薄弱的参考。

我们自己的美国数据说明了什么

Glopra截至2026年7月23日的美国数据显示，全国均价为每平方米2,454美元，毛租金收益率6.71%，十二个月内房价上涨2.0%。同一日期的迈阿密数据则完全是另一番景象：每平方米5,802美元，房价同比下跌3.1%。迈阿密每平方米的价格是全国均值的两倍多，在全国上涨之际却在回落。

这种分化，正是NAHB的都会区表格从可负担性一侧所指出的同一件事。全国性可负担指数是175个并不同步运行的市场的汇总，而自利率再度攀升以来，它们之间的差距一直在扩大。

反向力量

单个季度不足以确立趋势，而利率假设是最易摆动的变量：若房贷利率回落，第三季度读数无需任何一处房价下跌便会改善。更持久的信号是二手房中位价单季8%的跳升，这是任何利率变动都无法抹去的。

Sources: NAHB https://www.nahb.org/news-and-economics/press-releases/2026/08/housing-affordability-worsens-on-higher-mortgage-rates; Bloomberg via Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/real-estate/articles/us-housing-affordability-gauge-worsens-173247649.html

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