美国8月成屋销售下降2.0%，库存升至4.9个月

美国成屋销售2026年8月折年率降至398万套，中位价上涨1.6%至429,100美元，库存升至4.9个月供应量。

2026年8月，美国成屋销售的经季节调整折年率为398万套，较7月下降2.0%，较2025年8月下降1.2%。成屋中位价为429,100美元，高于上年同期的422,400美元，涨幅1.6%。全美房地产经纪人协会于2026年9月10日发布该数据。

更具分量的数字在供给端。待售库存升至162万套，较7月增加3.2%，较上年同期增加5.9%，相当于4.9个月的供应量，7月为4.6个月。协会首席经济学家劳伦斯·云表示：“在4.9个月供应量之下，购房者现在拥有更好的议价空间，这是十多年来的最高水平。”住宅售出所需时间为31天，7月为29天。

成交量下滑，价格上行

这一组合看似矛盾，其实不然。云表示：“房贷利率与住宅销售反向变动，因此在利率高企时购房活动温和回落是预料之中的。但房价仍在上涨，今年以来成屋销售累计增长1.6%。”当约束条件是可负担性而非出售意愿时，成交更少却以更高的中位价完成：留下来的买家正是能够承受价格的那一批。

买家结构在各个方向上都略微朝着现金作用增强的方向移动。首次购房者占销售的30%，7月为29%。全现金交易占27%，7月为26%。投资者与第二套住房买家占15%，此前为14%。

按物业类型看，独栋住宅销售下降1.9%至折年362万套，中位价434,800美元，同比上涨1.7%。公寓与合作公寓下降2.7%至36万套，中位价371,600美元，同比上涨1.5%。

一个国家，四个方向

正是在区域数据表上，全国中位价不再具有说明力。东北部销售下降4.0%，中西部下降3.1%，南部下降1.6%，西部持平。价格的分化更为明显：东北部中位价达556,900美元，同比上涨4.3%；中西部为340,400美元，上涨3.3%；南部为366,500美元，仅上涨0.7%。西部是最贵的区域，为619,100美元，也是唯一在十二个月内下跌的区域，跌幅0.2%。

这意味着最快与最慢区域之间相差4.5个百分点，而全国数字仅为1.6%。把美国市场当作一条曲线来读，等于把真正发生的大部分内容平均掉了。

与我们自己的数字如何对照

我们2026年9月4日的美国快照为每平方米2,433美元，年度价格变动2.2%。两个数字的构建方式不同，而这正是关键：我们存储的价格是来自挂牌数据的每平方英尺中位挂牌价，而协会的中位价是整套住宅的成交价。挂牌价与成交价是不同的工具，两者之间存在差距属于正常，而非错误。

快照的其余部分：毛租金收益率6.71%，房价收入比3.5，全部交易成本6.9%，属于我们追踪范围中最低的一档；在标准化情形下，非居民租金收入的实际税率为10.66%。Bubble Risk评分为57，处于中等区间。

Sources: National Association of Realtors, Existing-Home Sales August 2026, 10 September 2026 https://www.nar.realtor/newsroom/nar-existing-home-sales-report-shows-2-0-decrease-in-august; NAR release via GlobeNewswire, 10 September 2026 https://www.globenewswire.com/news-release/2026/09/10/3359670/0/en/nar-existing-home-sales-report-shows-2-0-decrease-in-august.html

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