美国7月成交量上涨7%，待成交订单却跌至五个月低点

Zillow统计7月美国住宅成交382,898宗，同比增长7%，但Redfin的待成交量跌至五个月低点，成交管道正在变薄。

Zillow统计，2026年7月美国完成住宅成交382,898宗，比一年前增长百分之七；同一份报告却指出，新进入待成交状态的房源仅增长0.3%。同日发布数据的Redfin显示，截至8月2日的四周内待成交量为311,150宗，环比下降3.7%，为2022年以来最大单周跌幅，并比去年同期低1.9%。两个标题看似矛盾，其实不然：一个衡量7月已经完成的交易，另一个衡量当下正在签下的交易。

成交看过去，合同看未来

7月完成的交易，是在5月底或6月谈定的，当时30年期按揭利率低于今天。Redfin的追踪指标在决策发生的那一刻就捕捉到它，而到8月初，这个决策正被推迟：该公司援引8月3日按揭利率日均值为6.82%，高于数日前创下十一个月高点的6.69%周均值。真正说明问题的是，Zillow自家的前瞻指标也是同一个方向。新进入待成交状态的房源同比仅增长0.3%，在任何有意义的层面上都算不上增长，而它与成交量增长7%的数字出现在同一份文件里。

7月的成交量还比6月低2.7%，也就是说，连回望型的序列也已停止逐月攀升。

价格仍在上涨，但很慢

Zillow房屋价值指数7月达到371,757美元，环比上涨0.4%，同比上涨1.1%。Redfin的成交价中位数采用的是另一个篮子，衡量的是真实成交而非估值模型，为406,362美元，上涨2.9%。库存为141万套，比去年高1.5%；7月新增房源387,203套，增长3.1%。房屋进入合同状态的中位耗时为25天，比一年前多五天；27.1%的房源经历过降价，但仍有30.8%以高于要价成交——这不是一个正在退却的市场该有的样子。

对收益率意味着什么

Glopra的数据显示，美国全国均价为每平方米2,454美元，毛租金收益率为6.71%，过去十二个月房价上涨2.0%。按我们方法论中采用的非居民租金标准化税率10.66%计算，这一毛收益率折合约6.0%的净收益率——在发达市场中属于风险调整后较好的回报，也在很大程度上解释了为何即便资本增值停滞，美国住宅在收益型买家眼中依然站得住。

支撑这套算术的是租赁一侧。Zillow的典型挂牌租金7月为1,962美元，同比上涨2.3%，略快于其自身的房屋价值指数。当租金涨得比房价快，收益率是走阔而非被压缩。同一份报告中的反向信号是：39.8%的出租房源如今会打出优惠——免一个月租金、减免费用——这笔钱不会体现在表面租金里，却实实在在从业主的回报中扣走。

Sources: Zillow July 2026 Market Report https://zillow.mediaroom.com/2026-08-06-Zillows-July-Market-Report-shows-a-7-sales-surge,-but-leading-indicators-point-to-a-slower-second-half; Redfin Housing Market Update https://www.redfin.com/news/housing-market-update-homebuying-demand-stalls-summer/

Market data: United States · Miami