美国购房者人数跌至历史新低，卖家比买家多出五十万

Redfin统计显示，7月美国活跃购房者为966,752人，卖家达1,462,921人，卖家多出51.3%，迈阿密与纳什维尔失衡最为严重。

2026年7月，美国正在积极看房的人数降至966,752人，为Redfin数据序列中的最低值；与此同时，挂牌求售的人数仍接近高点，达1,462,921人。这意味着卖家比买家多出51.3%，高于6月的47.9%，距离2025年12月创下的51.8%的历史最大差距仅剩不到半个百分点。买家数量环比减少2.5%，卖家几乎没有变动，仅下降0.3%。

失衡最严重的地区

在Redfin于8月13日发布的报告所归类的49个都会区中，39个属于买方市场，仅有6个偏向卖方，其余为均衡市场。迈阿密的卖家过剩幅度最大，达154%，即大约每一名买家对应两名半卖家，该差距已从6月的134%进一步扩大。其后依次是纳什维尔的150.8%（此前为135%）、休斯敦的129.8%（此前为114%）、圣安东尼奥的116.3%和奥斯汀的111.9%。五地中有四地位于阳光地带，该区域在疫情期间吸纳了最大份额的人口迁入，随后也承接了最大份额的公寓与独栋住宅建设。

仍然偏向卖方的六个市场

例外集中在东北部和中西部北端。纽约州拿骚县的卖家比买家少36.2%；纽瓦克为−20.7%，普罗维登斯为−16.7%，密尔沃基为−15.1%，新不伦瑞克为−12.9%，宾夕法尼亚州蒙哥马利县为−12.8%。这些都是供给受限的老旧郊区，多年来新建住宅十分有限。它们与得克萨斯州或佛罗里达州之间的反差，是当前美国市场上最鲜明的一条分界线，而这是供给的故事，不是需求的故事。

卖家过剩会如何影响价格

Redfin高级经济学家Asad Khan表示：“买家退出的速度快于卖家，这让留在市场上的买家拥有更多选择和更强的议价能力。”在过剩最严重的地方，价格后果已经显现。Glopra的市场数据显示，截至7月23日的快照，迈阿密每平方米为5,802美元，价格较一年前下跌3.15%；同期美国全国均价为每平方米2,454美元，全国同比变动为+2.0%。换言之，卖家过剩最严重的都会区，正是价格已经开始下跌的地方，而全国数字仍勉强维持正值。

值得记住的几点保留

购房者人数创下新低并不等于需求崩塌。Redfin衡量的是正在积极搜寻的人群，这一群体对房贷成本高度敏感，一旦借贷成本下降便可迅速回补——8月13日，30年期固定利率平均为6.67%，接近11个月高位。估值风险的时间尺度也比成交量更长：在Glopra的数据中，迈阿密在0至100的泡沫风险量表上得分为75，处于偏高区间，远高于美国全国的57，这反映的是今年之前累积的估值拉伸，而非当下的疲软。两地的租金收入表现均好于资本价值：迈阿密的毛租金收益率为6.84%，全国为6.71%，均为标准化非居民情形下适用10.66%实际租金税率之前的数字。

Sources: Redfin https://www.redfin.com/news/buyers-vs-sellers-july-2026/; The Epoch Times https://www.theepochtimes.com/business/us-housing-market-moves-further-in-buyers-territory-as-demand-hit-record-low-report-6074859

Market data: United States · Miami