إندونيسيا: تملك الأجانب للعقارات وإجراءات الشراء من الفحص إلى التسجيل
الملكية المطلقة مغلقة أمام الأجانب في إندونيسيا، أما حق الانتفاع وسند الوحدة السكنية وعقد الإيجار البالي فمتاحة. ما الذي يمنحه كل خيار وما تكلفته؟
العائد في إندونيسيا يأتي من الإيجار لا من ارتفاع الأسعار. فالعائد الإيجاري الإجمالي يبلغ 8.30%، وهو من أعلى ما نرصده، بينما يقف متوسط السعر عند 2,144 دولارًا للمتر المربع، أي أدنى بنسبة 9.6% مما كان عليه قبل عشر سنوات بحساب الدولار (لقطة Glopra بتاريخ 2026-07-23، منهجية v3). وحين يدفع المستأجر العائد بدل إعادة التقييم، يصبح الشكل القانوني هو محور الحساب: فالحق المؤقت يعني تدفقًا إيجاريًا مؤقتًا.
ما الحقوق التي يستطيع الأجنبي الحصول عليها؟
الملكية المطلقة Hak Milik محفوظة للمواطنين الإندونيسيين بموجب المادة 21(1) من قانون الزراعة الأساسي UUPA 5/1960. وتذهب المادة 26(2) من القانون نفسه إلى أبعد من ذلك: كل بيع يقصد نقل الملكية المطلقة إلى أجنبي باطل بحكم القانون، وتؤول الأرض إلى الدولة.
أما المتاح فيحدده المرسوم الحكومي PP 18/2021 الذي حل محل PP 103/2015 وPP 40/1996، إلى جانب اللائحة الوزارية التنفيذية Permen ATR/BPN 18/2021. ففي المسكن المستقل تكون الأداة هي حق الانتفاع Hak Pakai على أرض الدولة أو على أرض مثقلة أصلًا بحق Hak Milik أو Hak Pengelolaan. وفي الشقة يجوز للأجنبي تملك سند الوحدة متى كانت الأرض تحتها خاضعة لحق الانتفاع أو لحق البناء Hak Guna Bangunan. أما حق البناء نفسه فمقصور على المواطنين الإندونيسيين وعلى الشركات المؤسسة في إندونيسيا، ولهذا تقوم فلل كثيرة على هيكل PT PMA.
هل تكفي التأشيرة، وهل هناك حد أدنى للسعر؟
تشترط المادة 69(1) من PP 18/2021 وثائق هجرة وفق القانون، وتذكر المذكرة الرسمية للمادة التأشيرة أو جواز السفر أو تصريح الإقامة الصادر عن الجهة المختصة. وهذا أوسع مما كان معمولًا به قبل 2021. ولأن مكاتب الأراضي تتفاوت في وتيرة التطبيق، يُستحسن طلب تأكيد خطي من مكتب BPN في المنطقة قبل دفع أي مبلغ.
والسعر شرط منفصل. فإندونيسيا تحدد قيمة اقتناء دنيا لا يجوز للأجنبي الشراء دونها، وهي مقررة بقرار وزاري، هو حاليًا Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022، لا بنص تشريعي. ويختلف الحد باختلاف المقاطعة، ويختلف كذلك بين المسكن المستقل والشقة، وتقع جاكرتا وبالي في أعلى السلم. والقرار الوزاري يُعدَّل دون المرور بالبرلمان، لذا يجب التحقق من الرقم النافذ يوم التوقيع.
كم تدوم مدة حق الانتفاع؟
يمنح PP 18/2021 حق الانتفاع وحق البناء البنية ذاتها: حتى 30 عامًا عند المنح، وحتى 20 عامًا عند التمديد، وحتى 30 عامًا عند التجديد. والثمانون عامًا سقف لا قاعدة، وكل مرحلة مشروطة ببقاء الأرض مخصصة للغرض المعلن وباستمرار أهلية صاحب الحق.
ثم يأتي الحساب. فتكلفة إتمام الشراء تبلغ 11.8% من الثمن، ويتحمل المؤجر غير المقيم معدلًا ضريبيًا فعليًا قدره 20% على دخل الإيجار، إذ تقتطع PPh Pasal 26 نسبة 20% من الإيجار الإجمالي ما لم يثبت معدل اتفاقية (لقطة Glopra بتاريخ 2026-07-23، منهجية v3). وعند عائد إجمالي 8.30% تُسترد كلفة الدخول خلال سنوات قليلة، وما بعدها رهن بعدد السنوات المتبقية.
لماذا يسقط ترتيب الاسم المستعار؟
شراء العقار باسم معارف إندونيسيين ثم تحصينه بقرض ورهن ووكالة وخيار إعادة شراء هو بعينه الترتيب الذي تبطله المادة 26(2). وقد تلزم تلك المستندات الجانبية مَن وقّعها، غير أن أيًا منها لا ينشئ حقًا على الأرض. فالمحكمة تقرأ الاسم المدوَّن في sertifikat، وبذلك الاسم يرتبط الميراث والطلاق ومطالبات الدائنين. أما الإيجار Hak Sewa بموجب المادتين 44 و45 من UUPA فمشروع، لكنه غير مسجَّل أيضًا: لا يظهر في شهادة BPN، والتمديد فيه محل تفاوض لا حق مكتسب.
كيف تسير الصفقة من الفحص إلى التسجيل؟
تبدأ بفحص الشهادة لدى مكتب الأراضي في المنطقة، وهو يؤكد سند البائع ويكشف الرهون والمنازعات. ولا يحرر عقد البيع AJB إلا موظف صكوك الأراضي PPAT، وبعد تسوية الضرائب فقط؛ ويتيح العقد التمهيدي PPJB وقتًا للفحص. ولا تكتمل المعاملة قبل قيد الاسم الجديد لدى BPN. ويتحمل المشتري رسم BPHTB بحد أقصى 5% وفق UU 1/2022. وإن وُجد بناء فاطلب موافقة PBG التي حلت محل رخصة IMB السابقة بموجب PP 16/2021. ومع نسبة سعر إلى دخل تبلغ 25.5 ودرجة مخاطر فقاعة عند 73 نقطة نعدّها مرتفعة، لا مجال لاختصار هذه الخطوات.
هذه المقالة معلومات عامة ولا تُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية.
المصادر
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD
Direktorat Jenderal Pajak ( pajak.go.id )
Kementerian ATR/BPN ( atrbpn.go.id )
قاعدة بيانات السوق Glopra ( glopra.com )
Sources: balipropertyrules.com, villabalisale.com, dda-realestate.com, indoned.id