بنك إندونيسيا: ارتفاع الأسعار 0.69% فقط في الربع الثاني، وتراجع المبيعات يكاد يتوقف
مسح بنك إندونيسيا للربع الثاني: أسعار السوق الأولية أعلى 0.69% سنوياً، فيما انحسر هبوط المبيعات من −25.67% إلى −2.36%.
ارتفعت أسعار المساكن في السوق الأولية بإندونيسيا بنسبة 0.69% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026، بالكاد فوق 0.62% المسجلة في الربع الأول، وفق مسح أسعار العقارات السكنية الصادر عن بنك إندونيسيا والمنشور في 7 أغسطس. أما التحرك الأكبر بكثير فكان في الأحجام: تراجعت المبيعات 2.36% على أساس سنوي، مقابل انهيار بنسبة 25.67% قبل ثلاثة أشهر. خط الأسعار مسطح منذ عام؛ وخط الطلب توقف عن السقوط من فوق الهاوية.
يغطي المسح المطورين في ثماني عشرة مدينة ويقيس السوق الأولية وحدها — الوحدات الجديدة التي يبيعها المطورون، لا إعادة البيع.
لا حركة تُذكر في أي قطاع
ارتفعت المنازل الكبيرة 0.68% على أساس سنوي، مع مؤشر عند 108.41، وهو تحسن عن 0.50% في الربع السابق. وكسبت المنازل الصغيرة 0.49% عند مؤشر 113.89، متباطئة من 0.61%. أما المنازل المتوسطة فبقيت مستقرة عملياً عند مؤشر 114.01. ثلاثة قطاعات، وثلاث قراءات دون 0.7%، ولا اتجاه واضح بينها: سوق يتحرك أفقياً بالقيم الاسمية، وهو ما يعني بالقيم الحقيقية أنه يفقد من قيمته كل ربع.
تفصيل التمويل في المسح هو النقطة البنيوية. فالمطورون يموّلون 73.28% من إنشاءاتهم من رأس المال الداخلي بدل الائتمان المصرفي، و70.05% من المشترين يشترون بقرض KPR العقاري. قطاع تطوير يموّل نفسه بهذه النسبة يبقى بمنأى عن تحركات الفائدة، لكنه يملك قدرة ضئيلة على مواصلة البناء خلال فترة انكماش — فالمعروض يستجيب ببطء في الاتجاهين معاً.
رقمنا نحن يحطّ في المكان نفسه
تُظهر سلسلة Glopra الإندونيسية ارتفاع الأسعار 0.62% خلال الاثني عشر شهراً الماضية، مقابل 0.69% لدى بنك إندونيسيا عن الربع الثاني. مقياسان بُنيا على نحو مستقل ويتقاربان في حدود سبعة أجزاء من مئة من نقطة مئوية، وهذا تقريباً أفضل تأكيد متبادل تنتجه هذه الفئة من الأصول، ومعناه أن الاستواء صفة في السوق نفسها لا في منهجية بعينها.
وما يكلّفه هذا الاستواء مالكاً أجنبياً لا يظهر إلا بالدولار. فارتفاع الأسعار الإندونيسية 0.62% بالروبية يصبح انخفاضاً بنسبة 8.7% بالدولار خلال الفترة نفسها. الاستقرار الاسمي حقيقي؛ لكن العملة اقتطعت منه نحو تسعة في المئة.
العائد هو ما يدفعه لك السوق
عند متوسط وطني قدره 2,113 دولاراً للمتر المربع، يبلغ عائدنا الإيجاري الإجمالي في إندونيسيا 8.3% — من الأعلى في تغطيتنا الآسيوية. وضريبة الإيجار الفعلية على غير المقيمين البالغة 20% في حالتنا المعيارية تنزل به إلى نحو 6.6% صافياً، وهو عائد دخل قوي رغم ذلك؛ وفي سوق بلا نمو رأسمالي يكون الدخل هو الحجة كلها.
بالي في موضع مختلف ولا ينبغي قراءتها من الخط الوطني: 2,341 دولاراً للمتر المربع بعائد إجمالي 5.8%، أي عائد دخل أدنى ماديّاً من البلاد ككل. ونحن نورد رقم بالي بثقة منخفضة — فالبيانات الأساسية للجزيرة شحيحة، ونفضّل قول ذلك على تقديم رقم يبدو دقيقاً ولا نستطيع الوقوف خلفه. ودرجة الفقاعة لدينا لإندونيسيا هي 73، ضمن النطاق المرتفع.
Sources: CNN Indonesia (Bank Indonesia Residential Property Price Survey Q2 2026, 7 Aug 2026) https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20260807120831-92-1389667/survei-bi-harga-properti-residensial-naik-tipis-kuartal-ii-2026; ANTARA https://m.antaranews.com/amp/berita/5683997/survei-bi-catat-harga-properti-residensial-triwulan-ii-naik-terbatas