ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في المكسيك: ما يدفعه المالك الأجنبي فعليًا (2026)
تفرض المكسيك على المؤجّر غير المقيم ضريبة نسبتها 25% من إجمالي الإيجار دون أي خصم، فيما تبلغ تكاليف الشراء نحو 10.3% من ثمن العقار.
أغلى بند في أي صفقة عقارية مكسيكية لا يظهر عادة في الإعلان، بل في الفقرة الثالثة من المادة 158 من قانون ضريبة الدخل: 25% من إجمالي الإيجار الذي يحصّله مالك غير مقيم، دون أي خصم على الإطلاق. من يحسب عائدًا بالدولار في تولوم أو بويرتو فايارتا يجدر به أن يبدأ من هذا الرقم لا من السعر المعلن.
كم تبلغ تكلفة إتمام الشراء؟
يقدّر مسح Glopra الصادر في 23 يوليو 2026، بمنهجية v3، إجمالي تكاليف المعاملة بنحو 10.3% من ثمن الشراء. الحصة الكبرى منها لضريبة اقتناء العقار على مستوى الولاية، المعروفة باسم ISAI، وتتراوح تقريبًا بين 2% و5% بحسب الولاية التي يُحرَّر فيها العقد. أما الباقي فتستهلكه أتعاب الكاتب العدل وقيد الملكية في السجل العام والتقييم الإلزامي.
ويضع المسح ذاته متوسط سعر العاصمة عند 2,959 دولارًا للمتر المربع في مكسيكو سيتي. وعلى شقة مساحتها 90 مترًا مربعًا بهذا المستوى، تقترب تكاليف المعاملة من 27,400 دولار تُدفع نقدًا عند الإقفال ولا تدخل عادة في التمويل المصرفي.
لماذا تُحتسب النسبة على الإجمالي دون أي خصم؟
لأن النص نفسه يستبعد الخصم. تحدّد المادة 158 نسبة 25% على الدخل المُحصَّل، «دون أي خصم»، وتقرّر المادة 153 أن الاقتطاع الذي يجريه دافع الإيجار يُعدّ سدادًا نهائيًا لا إقرارًا لاحقًا. لا توجد شرائح ولا حد معفى ولا ارتباط بحجم الدخل: إيجار شهري بقيمة 400 دولار وآخر بقيمة 4,000 دولار يخضعان للمعاملة نفسها.
ويلزم هنا تصحيح خطأ شائع. خيار احتساب الضريبة على الصافي بنسبة 35% وارد في المادة 159 ويخصّ الملكية الزمنية (tiempo compartido) لا التأجير السكني المنصوص عليه في المادة 158. وثمة خيار حقيقي للاحتساب على الصافي في الفقرة 5 من المادة 6 من الاتفاقية الضريبية بين الولايات المتحدة والمكسيك، غير أنه متاح للمقيمين في الولايات المتحدة وحدهم. وبمقارنة ذلك بعائد إجمالي قدره 5.79% وفق مسح Glopra، تتغيّر الحسبة قبل احتساب أي مصروف تشغيلي.
هل يستطيع الأجانب التملّك على الساحل؟
نعم، لكن بآلية مختلفة. ضمن 50 كيلومترًا من الساحل و100 كيلومتر من الحدود البرية، لا يجوز للأجنبي حيازة سند الملكية مباشرة، إنما يحوز العقار عبر fideicomiso، وهو صندوق ائتمان مصرفي. يظهر البنك مالكًا قانونيًا، ويحتفظ المشتري بحقوق المستفيد كاملة: البيع والتأجير والترميم والتوريث. مدة العقد 50 عامًا قابلة للتجديد، مع رسم تأسيس عند التوقيع ورسم مصرفي سنوي بعد ذلك.
تقع تولوم وبلايا ديل كارمن وبويرتو فايارتا ولوس كابوس جميعها داخل هذا النطاق، فالصندوق هو المسار المعتاد للطلب الأجنبي وليس منعًا من الشراء. وعند البيع، يختار غير المقيم بين 25% من إجمالي ثمن البيع أو 35% من صافي الربح.
هل يختلف التأجير المفروش ضريبيًا؟
الفارق كبير. التأجير السكني غير المفروش معفى من ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 20 (الفقرة الثانية) من قانون ضريبة القيمة المضافة، بينما لا يشمل الإعفاء التأجير المفروش ولا الإيواء السياحي، إذ تُفرض عليهما 16% ضريبة قيمة مضافة، وتضيف معظم الولايات ضريبة إيواء فوقها. وهكذا يتحمّل الإيجار الواحد 25% ضريبة دخل و16% ضريبة قيمة مضافة ورسم الولاية معًا.
هل تجاوزت الأسعار قدرة الدخل المحلي؟
يسجّل مسح Glopra نسبة سعر إلى دخل قدرها 13.3 ودرجة فقاعة تبلغ 64 من 100 ضمن نطاق «مرتفع». وبالدولار، ارتفعت الأسعار 16.2% خلال اثني عشر شهرًا و74.7% خلال خمس سنوات، وهي حركة يقودها رأس المال الأجنبي أكثر مما تقودها الأجور المحلية.
أما ضريبة العقار السنوية predial فتبقى منخفضة بالمعايير الدولية ونادرًا ما تغيّر جدوى الاستثمار، بخلاف ضريبة الدخل ورسم الصندوق المصرفي اللذين يتكرران كل عام.
قبل تقديم أي عرض، اطلب من الكاتب العدل نسبة ISAI في البلدية المعنية تحديدًا، واطلب كتابيًا جدول رسوم الصندوق لدى البنك. هذان الرقمان يحرّكان نسبة 10.3% أكثر من أي مفاوضة على السعر.
هذه المقالة معلومات عامة ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية؛ يُنصح بمراجعة كاتب عدل أو مستشار ضريبي في المكسيك قبل التوقيع.
المصادر
Ley del Impuesto sobre la Renta، المواد 153 و158 و159
diputados.gob.mx
Ley del Impuesto al Valor Agregado، المادة 20 (الفقرة الثانية)
Servicio de Administración Tributaria
sat.gob.mx
الاتفاقية الضريبية بين الولايات المتحدة والمكسيك، المادة 6، الفقرة 5
مسح Glopra بتاريخ 2026-07-23، منهجية v3
glopra.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum