ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في المغرب: دليل المشتري الأجنبي (2026)
المغرب أرخص مدخل في مجموعة المقارنة لدى Glopra: عائد إيجاري 7.31% وتكاليف شراء 10.3%، ودرجة مخاطر فقاعة 16 فقط، لكن الأسعار جامدة منذ عشر سنوات.
يحتلّ المغرب موقعًا خاصًا في مجموعة المقارنة لدى Glopra: فهو أرخص نقطة دخول فيها، وفي الوقت نفسه أقلّها تعرّضًا لمخاطر الفقاعة. تُحدّد لقطة البيانات المؤرخة في 23 يوليو 2026، المعدّة وفق المنهجية v3، متوسط سعر المتر المربع في المدن بـ 1351 دولارًا أمريكيًا، وتمنح السوق المغربية 16 نقطة على مقياس مخاطر الفقاعة، وهي درجة منخفضة والأدنى في المجموعة كلها، مع مستوى ثقة مرتفع في البيانات. يبقى السؤال: ماذا يشتري المستثمر بهذا المال؟ الجواب تدفق إيجاري، لا ارتفاع في القيمة.
أسعار لم تتحرك منذ عشر سنوات
بالدولار، تراجعت الأسعار بنسبة 4.6% خلال خمس سنوات وبنسبة 4.2% خلال الاثني عشر شهرًا الأخيرة، بينما لم تتجاوز حصيلة عشر سنوات 2.4%. وهذا ليس تصحيحًا عابرًا بل استواء طويل الأمد، ولا تشير البيانات إلى انعطاف قريب.
لماذا لا ترتفع الأسعار
تبلغ نسبة السعر إلى الدخل 14.15، أي أن السكن مكلف قياسًا بالأجور المحلية. الطلب الداخلي بلغ سقفه، وعدد المشترين الأجانب أقلّ من أن يعوّض ذلك وحده. وما دام هذان العاملان قائمين، يظل ثبات الأسعار هو السيناريو الأساسي.
العائد الإيجاري هو المحرّك الوحيد
يبلغ العائد الإيجاري الإجمالي وفق قياس Glopra نسبة 7.31%، وهو مستوى قلّ أن تجده في أسواق حوض البحر الأبيض المتوسط، ولا سيما عند هذا السعر. ومن ثمّ فإن الاستراتيجية المناسبة هي التملك الطويل لتحصيل الإيجار، لا البيع بعد سنتين.
مكوّنات نسبة 10.3% من تكاليف الشراء
تُقدّر Glopra إجمالي تكاليف المعاملة بنسبة 10.3% من الثمن. يأتي في مقدمتها واجب التسجيل المستحق للدولة، ثم رسوم المحافظة العقارية والتقييد التي تُؤدَّى للوكالة الوطنية ANCFCC، وهي الدفعة التي تُقيّد اسم المالك الجديد فعليًا، فأتعاب الموثّق مضافًا إليها الضريبة على القيمة المضافة، ثم عمولة الوساطة عند وجود وسيط.
وعلى شقة مساحتها 90 مترًا مربعًا بالسعر المتوسط، يعني ذلك نحو 12500 دولار تُصرف قبل تسلّم المفاتيح، أي ما يقارب سنة ونصف من الإيجار الإجمالي عند عائد 7.31%. أما الترجمة المعتمدة والفحص القانوني فخارج هذه النسبة، وتزداد كلفتهما حين يُنقل العقار بموجب عقد الملكية العرفي بدل الرسم العقاري المحفَّظ، إذ تطول المعالجة ويصبح الخطر على سلسلة الملكية حقيقيًا.
الخصم الجزافي 40% ثم الجدول التصاعدي
يستفيد الدخل الإيجاري السكني من خصم جزافي نسبته 40%، فلا يدخل الوعاء الضريبي سوى ستة دراهم من كل عشرة. ويخضع الباقي للجدول التصاعدي في قانون المالية لسنة 2025: إعفاء حتى 40000 درهم من الدخل الخاضع للضريبة، ثم شرائح تتصاعد حتى نسبة قصوى قدرها 37%. ويخضع غير المقيمين للجدول نفسه المطبَّق على المقيمين دون أي زيادة، وهو ما يؤكده دليل 2025 المنشور على mre.gov.ma بوضوح.
واجتماع الخصم مع الشريحة المعفاة يجعل العبء الفعلي متفاوتًا إلى حدّ بعيد: تقدّره Glopra بنسبة 11.3% ضمن نطاق يمتد من 3.12% إلى 14.09% تبعًا لحجم المداخيل الإيجارية. فشقة صغيرة واحدة تقع قرب الحد الأدنى، بينما تدفع عدة وحدات مكراة النسبة نحو حدّها الأعلى. ولهذا فإن ذكر نسبة واحدة للمغرب لا يصف حالة أحد تقريبًا.
الاقتطاع المبرئ بنسبة 20% والاقتطاع من المنبع
يجوز للمالك أن يختار الاقتطاع المبرئ للذمة بنسبة 20% المحتسب على الإيجار الإجمالي، من دون خصم جزافي ومن دون تسوية سنوية لاحقة. ويُقدَّم هذا الخيار في الغالب باعتباره الحل التلقائي حتى يظنّه كثيرون إلزاميًا، إلا أنه في نقطتَي الإيجار اللتين نمذجتهما Glopra يكلّف أكثر من الجدول التصاعدي، ويتكرر هذا الفارق في كل سنة من سنوات التملك.
أما الاقتطاع من المنبع بنسبة 10% أو 15% فمصدر التباس آخر: لا يُطبَّق إلا إذا كان المكتري شخصًا اعتباريًا أو ممسكًا لمحاسبة منتظمة، كشركة تُسكن موظفيها، وهو قابل للخصم من الضريبة النهائية، أي أنه تسبيق لا كلفة إضافية. ومع مكترٍ فرد لا يقع أي اقتطاع، ويتولى المالك التصريح وأداء الضريبة بنفسه.
القواعد الضريبية تتغيّر، وهذا النص معلومات عامة وليس استشارة ضريبية، لذا يُستحسن التحقق من الوضع لدى موثّق أو مستشار ضريبي مغربي قبل الالتزام.
المصادر
Glopra
Loi de Finances 2025