العقارات في المغرب 2026: الأسعار والعوائد ومخاطر الفقاعة
متوسط سعر المتر المربع في المغرب 1351 دولاراً، والعائد الإيجاري الإجمالي 7.31%، ودرجة الفقاعة هي الأدنى بين خمسة عشر سوقاً تتابعها غلوبرا.
من بين خمسة عشر سوقاً تتابعها منصة غلوبرا، المغرب هو الأرخص بين الأسواق التي ما زالت تمنح عائداً إيجارياً إجمالياً يفوق 7%. وميزة إضافية للمشتري الأجنبي أن العقود تُحرَّر لدى الموثق وبالمحافظة العقارية باللغتين العربية والفرنسية، ما يختصر مرحلة التحقق.
كم يبلغ سعر المتر المربع في المغرب؟
يضع مسح غلوبرا بتاريخ 2026-07-23 (المنهجية الثالثة) متوسط سعر المتر المربع في المدن المغربية عند 1351 دولاراً. ويسجّل المسح نفسه 5760 دولاراً للإمارات، أي أن شقة بالمساحة ذاتها تكلّف في الدار البيضاء أقل من ربع سعرها في دبي. أما مراكش فتخرج عن المعدل الوطني بسعر 1729 دولاراً للمتر، بزيادة تناهز 28%، لأن الرياضات المرمَّمة وبقع الفيلات تُسعَّر لزبون أجنبي لا لأجير محلي.
هل السوق في متناول المغاربة؟
الجواب مختلف تماماً. تحتسب غلوبرا نسبة السعر إلى الدخل عند 14.15، أي أن الأسرة ذات الدخل المتوسط تحتاج أكثر من أربعة عشر عاماً من دخلها الخام لاقتناء سكن عادي. هذا الفارق يفسّر تركّز الطلب الداخلي في السكن الاقتصادي والضواحي، بينما تبقى المدن العتيقة والواجهة الساحلية في يد رأس المال الخارجي. كما تتباين الأسعار بين المدن تبايناً واضحاً: الدار البيضاء تستند إلى طلب العاصمة الاقتصادية، وطنجة نمت حول ميناء طنجة المتوسط والقرب من إسبانيا، وأكادير تعيش على الواجهة الأطلسية. والمعطى الوطني لدى غلوبرا يجمع هذه المدن، ومراكش وحدها تُنشر في القاعدة بشكل منفصل.
ما مقدار العائد من الكراء؟
العائد الإجمالي على الصعيد الوطني 7.31% في مسح 2026-07-23، ويرتفع في مراكش إلى 8.25% بفضل الكراء السياحي القصير الأمد. وجداول العوائد لدى «غلوبال بروبرتي غايد» بشأن المغرب تقع في المجال نفسه. وكلمة «إجمالي» في محلها: واجبات السانديك وفترات الشغور بين المكترين وعمولة التدبير في الكراء القصير تُخصم قبل أن يصل شيء إلى المالك.
هل الأسعار في تراجع؟
بالدولار نعم، وبالدرهم بالكاد. تسجّل غلوبرا تراجعاً سنوياً بنسبة 4.2% بالدولار مقابل 0.4% فقط بالعملة المحلية، ما يعني أن الانخفاض الدولاري مصدره سعر الصرف لا تنازلات البائعين. وتؤكد معطيات بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، التي نشرتها «تيل كيل» في يونيو 2026، تراجع المؤشر الوطني بـ0.4% في الفصل الأول من سنة 2026. وعلى خمس سنوات تقيس غلوبرا تراجعاً بنسبة 4.6%، وعلى عشر سنوات ارتفاعاً بنسبة 2.4%. والسبب في نظام الصرف: يحافظ بنك المغرب على الدرهم داخل نطاق مرتبط بسلة من الأورو والدولار، لذلك يعكس القياس بالدولار حركة الأورو مقابل الدولار أكثر مما يعكس الطلب في السوق المغربية. أما بالنسبة إلى الملكية، فالسكن مفتوح أمام غير المقيمين والاستثناء الأساسي هو الأراضي الفلاحية، والفحص الأهم قبل التوقيع هو وجود رسم عقاري مسجّل لدى المحافظة العقارية، لأن العقارات ذات السندات التقليدية غير المحفَّظة يطول تفويتها ويكبر خطرها القانوني.
كم تكلّف عملية الشراء والضريبة؟
تبلغ كلفة المعاملة الإجمالية 10.3% من الثمن في المسح نفسه، وتشمل واجبات التسجيل وأتعاب الموثق ورسوم المحافظة العقارية وعمولة الوساطة. وفي القاعدة ذاتها تأخذ إسبانيا 15.3% وجورجيا 4.9%، فالمغرب في وسط النطاق. أما مداخيل الكراء فتخضع لجدول تصاعدي تقدّره غلوبرا بسعر فعلي قدره 11.3% داخل نطاق يمتد من 3.12% إلى 14.09%، فيبقى من العائد الإجمالي البالغ 7.31% نحو 6.5% قبل مصاريف التسيير. ودرجة الفقاعة المغربية 16 من 100، وهي الأدنى بين الأسواق الخمسة عشر، مقابل 84 للبرتغال و8 لمراكش. وتصنّف غلوبرا موثوقية المعطيات الوطنية بالعالية، ومعطيات مراكش بالمتوسطة، ولذلك يُستحسن التعامل مع أرقام المدينة بحذر أكبر من التعامل مع الأرقام الوطنية. ويبقى تحويل الثمن عبر حساب بالدرهم القابل للتحويل شرطاً عملياً لإخراج العائدات لاحقاً عند البيع.
هذه المقالة للإعلام العام ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. استعن بمختص محلي مؤهل قبل أي عملية شراء.
المصادر
بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، عبر تيل كيل — https://telquel.ma/instant-t/2026/06/22/immobilier-lindice-des-prix-recule-de-04-au-t1-2026_1995264
Global Property Guide، أسعار المتر المربع — https://www.globalpropertyguide.com/africa/morocco/square-meter-prices
Global Property Guide، العوائد الإيجارية — https://www.globalpropertyguide.com/africa/morocco/rental-yields
DarIndex مراكش — https://darindex.ma/
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com