الإيجارات المطلوبة في البرتغال تعود إلى الارتفاع في يوليو بعد ستة أشهر من التراجع
ارتفعت الإيجارات المطلوبة 0.9% سنوياً في يوليو إلى 17.7 يورو للمتر المربع، مع تصدر الألغارف لأغلى مناطق الإيجار متجاوزة لشبونة.
ارتفعت الإيجارات المطلوبة في البرتغال بنسبة 0.9% على أساس سنوي في يوليو 2026 لتبلغ وسيطاً وطنياً قدره 17.7 يورو للمتر المربع، وهو أول ارتفاع سنوي بعد ستة أشهر متتالية من التراجع، وفق مؤشر idealista المنشور في 4 أغسطس. وبلغت لشبونة 23.5 يورو للمتر المربع بارتفاع 2.8%. التعافي رفيع — دون واحد في المئة — ويأتي في سوق ترتفع فيه أسعار الشراء بثمانية عشر ضعف هذه الوتيرة.
الأرقام الإقليمية تحتاج إلى تحذير
الألغارف صارت أغلى منطقة إيجار في البلاد عند 22.5 يورو للمتر المربع، متجاوزة منطقة لشبونة الكبرى عند 20.7 يورو. وقد تطلّب بلوغ ذلك ارتفاعاً سنوياً معلناً بنسبة 34.3%. وفي الإصدار نفسه، تراجعت بورتو 11.5% إلى 18.1 يورو، وهبطت منطقة الشمال 11.3%، وهي المنطقة الوحيدة في المنطقة السالبة. وارتفعت فونشال 13.8% إلى 17.3 يورو، وسيتوبال 5.0% إلى 14.2 يورو، فيما تراجعت مدينة فارو 1.9% إلى 14.9 يورو.
تقلبات بهذا الحجم خلال اثني عشر شهراً ليست عادةً حركة أسعار. فالمؤشر القائم على الإعلانات يقيس الإيجارات المطلوبة عن المخزون الذي يصادف أنه معروض، وفي المناطق التي ينشط فيها التأجير قصير الأجل قد يتبدل تركيب ما يظهر في سوق الإيجار طويل الأجل تبدلاً حاداً من صيف إلى آخر. سنتعامل مع زائد 34.3% في الألغارف وناقص 11.5% في بورتو بوصفهما أثراً لتركيب العينة إلى أن يؤكدهما مصدر قائم على الصفقات، ولن نبني قرار شراء على أي منهما.
الإيجارات 0.9% والأسعار 17.8%
الرقم الوطني للإيجارات هو ما يستحق الأخذ بجدية، وبمقابلته ببيانات الأسعار لدينا يفسّر كثيراً من ملامح المخاطر في البرتغال. تُظهر سلسلة Glopra البرتغالية ارتفاع الأسعار 17.8% باليورو و14.5% بالدولار خلال الاثني عشر شهراً الماضية، بمتوسط وطني 2,659 دولاراً للمتر المربع وعائد إيجاري إجمالي 4.29%.
حين تنمو الأسعار بنسبة 17.8% والإيجارات بنسبة 0.9%، ينضغط العائد آلياً. ليس هذا تنبؤاً بل حساباً، وهو جارٍ منذ سنوات عدة. تحقق لشبونة اليوم 3.76% إجمالاً عند 6,957 دولاراً للمتر المربع، وبورتو 3.96% عند 4,617 دولاراً — وكلتاهما دون المتوسط الوطني، وكلتاهما في المدن التي تركّز فيها نمو الأسعار.
لماذا تحمل البرتغال أعلى درجة فقاعة أوروبية لدينا
يضع مؤشر الفقاعة لدينا البرتغال عند 84، في النطاق المرتفع، وهي من أسواق قليلة في تغطيتنا تتجاوز 80 والأعلى في أوروبا الغربية. وتُبنى الدرجة بالطريقة نفسها التي تبني بها منهجية UBS درجتها: يُقاس السوق مقابل تاريخه هو، عبر نسبة السعر إلى الدخل، والسعر إلى الإيجار، ونمو الأسعار الحقيقي، والائتمان. بيانات الإيجار في يوليو تغذي مباشرة ركيزة السعر إلى الإيجار، وتعافٍ إيجاري بنسبة 0.9% مقابل نمو أسعار 17.8% لا يخفف عنها شيئاً.
الرقم الموازن هو الضريبة. فضريبة الإيجار الفعلية على غير المقيمين في البرتغال تبلغ في حالتنا المعيارية 10%، وهي منخفضة بالمقاييس الأوروبية، ما يحوّل العائد الإجمالي 4.29% إلى نحو 3.9% صافياً — أفضل بعد الضريبة من عدة أسواق أوروبية ذات عائد إجمالي أعلى. سبب الحذر تجاه البرتغال ليس الدخل، بل التقييم.
Sources: idealista/news Portugal, July 2026 rental index (4 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/04/76834-rendas-das-casas-sobem-0-9-em-julho-invertendo-tendencia-de-queda