ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في البرتغال: أين ينتهي سقف نسبة 10%
نسبة 10% على الإيجار السكني في البرتغال تسري حتى 2,300 يورو شهريًا فقط، وما فوقها يخضع لـ25%. وتقدّر Glopra تكاليف الشراء بـ11.2% والعائد بـ4.29%.
سعر المتر المربع ليس هو ما يحسم جدوى الشراء في البرتغال. متوسط السعر الوطني يبلغ 2,659 دولارًا أمريكيًا للمتر وفق لقطة بيانات Glopra بتاريخ 23 يوليو 2026 المعدّة على أساس المنهجية v3، وهو رقم معتدل بمقاييس أوروبا الغربية. الحاسم رقمان آخران: تكاليف الشراء الإجمالية التي تبلغ 11.2% من الثمن، والعائد الإيجاري الإجمالي الذي لا يتجاوز 4.29%.
ما الذي نصّت عليه المادة 45.º-C من EBF
المعدل المخفّض قائم فعلًا. فالمادة 45.º-C من قانون المزايا الضريبية EBF، التي أدخلها المرسوم بقانون Decreto-Lei 97/2026، سارية منذ 1 يناير 2026 على دخل التأجير السكني وتبقى متاحة حتى 31 ديسمبر 2029 ( diariodarepublica.pt ).
والشرط مكتوب في المادة ذاتها: المعدل المخفّض لا يشمل سوى الإيجار الذي لا يتجاوز 2,300 يورو شهريًا، وهو سقف يعادل 2.5 ضعف الحد الأدنى المضمون للأجور. الغرض المعلن هو توسيع المعروض من الإيجار السكني طويل الأجل بأسعار معقولة، لا تخفيف العبء عن الشريحة الأعلى من السوق.
وتفصيلان يحسمان النتيجة عمليًا. الأول أن السقف يُقاس على الإيجار الشهري المتفق عليه في العقد لا على الدخل السنوي. والثاني أن الحساب لا يجري على شرائح: فتجاوز السقف ولو بيورو واحد يُخرج كامل الإيجار من نطاق المعدل المخفّض، لا الجزء الزائد وحده.
الإيجار المرجعي لدى Glopra يتجاوز السقف
تعتمد Glopra للبرتغال إيجارًا شهريًا قدره 3,000 دولار، أي نحو 2,627 يورو، مقابل سقف عند 2,300 يورو. الفارق البالغ نحو 327 يورو كافٍ لإخراج العقد من نطاق الإعفاء، فيعود التأجير إلى المادة 72.º الفقرة 2 من قانون ضريبة الدخل CIRS بمعدل مستقل قدره 25%.
لذلك فإن النطاق المنشور من 10% إلى 25% ليس سلمًا تدريجيًا بل عتبة واحدة. شقة مفروشة بغرفتَي نوم في وسط لشبونة أو في بورتو أو على ساحل الألغارف تقع عادةً خارج الإعفاء، ويخرج ربع الإيجار قبل سداد أي مصروف جارٍ، فينزل العائد الإجمالي البالغ 4.29% إلى ما يقارب ثلاثة في المئة بفعل الضريبة وحدها.
لا خصم بلا فواتير باسم المالك
لا يعرف النظام البرتغالي أي خصم جزافي للتكاليف. فالمادة 41.º من CIRS لا تقبل إلا النفقات المتكبَّدة فعليًا والمثبتة بمستندات: الصيانة، والضريبة العقارية البلدية IMI، ورسوم الاتحاد العقاري، والتأمين. ومن لا يملك فواتير باسمه يدفع المعدل القانوني على الإيجار الإجمالي، فيتطابق المعدل الفعلي مع المعدل المقرر.
الأمر مسألة انضباط إداري منذ الشهر الأول: تُحرَّر الفواتير باسم المالك مع رقمه الضريبي البرتغالي، أما الأعمال المفوترة باسم المستأجر أو باسم الوكالة العقارية فلا تفيد عادةً عند تقديم الإقرار.
ومن يؤجّل ترتيب هذه المستندات إلى موعد الإقرار السنوي يخسر سنته الأولى في الغالب، إذ لا تُصحَّح الفواتير الصادرة بأسماء أخرى بأثر رجعي. ويُستحسن تحديد اسم صاحب عقود الخدمات والإدارة منذ لحظة الشراء لا بعدها.
تكلفة دخول 11.2% ودرجة فقاعة عند 84
تتألف نسبة 11.2% التي تقيسها Glopra من ضريبة نقل الملكية IMT ورسم الدمغة Imposto do Selo وعقد التوثيق وقيد السجل العقاري والأتعاب القانونية، أي ما يفوق عامين من الإيجار الإجمالي يُدفع قبل أن يسدد المستأجر أول دفعة. وفي المقابل ارتفعت الأسعار مقوَّمة بالدولار 14.5% خلال اثني عشر شهرًا، و69.5% خلال خمس سنوات، و185.4% خلال عشر سنوات، بينما بلغت نسبة السعر إلى الدخل 12.8.
وتمنح Glopra البرتغال درجة مخاطر فقاعة قدرها 84، وهي مرتفعة والأعلى في مجموعة المقارنة كلها، مع ثقة عالية في البيانات. هذا ليس تنبؤًا بالهبوط، بل أساس لحساب الصفقة بمعدل ضريبي 25%، وتكلفة دخول 11.2%، ومدة احتفاظ تحتمل عقدًا بلا نمو.
فعلى مدى خمس إلى عشر سنوات يمكن استيعاب تكلفة الدخول ضمن العائد الجاري، أما خطة لا تتجاوز سنتين أو ثلاثًا فتظل رهينة ارتفاع سعري كبير لمجرد تعادل الحساب، وهو رهان ثقيل في سوق يحمل أعلى درجة فقاعة في مجموعته.
القواعد الضريبية تتغيّر، وهذا النص للاطلاع فقط ولا يُعد استشارة ضريبية — يُرجى التحقق من حالتك مع محامٍ أو محاسب معتمد في البرتغال.
المصادر
Glopra (لقطة بيانات 2026-07-23، المنهجية v3)
diariodarepublica.pt
EBF، المادة 45.º-C (Decreto-Lei 97/2026)
CIRS، المادة 72.º الفقرة 2
CIRS، المادة 41.º