البرتغال 2026: تملك الأجانب للعقارات وإجراءات الشراء
لا تربط البرتغال حق التملك بجنسية المشتري، غير أن تعديلًا ضريبيًا سرى في مايو 2026 رفع بوضوح كلفة الدخول على المشترين غير المقيمين ضريبيًا في البلاد.
لا يسأل سند الملكية البرتغالي عن جواز السفر. فالملكية تنشأ هنا من العقد ومن القيد في السجل العقاري، لا من أصل المشتري، والدليل الرسمي الصادر عن الدولة يورد قائمة المستندات نفسها لكل من يشتري. ما تغيّر في 2026 ليس إمكانية الشراء، بل كلفته.
هل تفرض البرتغال قيودًا على جنسية المشتري؟
لا توجد قيود من هذا النوع. فاكتساب العقار مسألة عقد وقيد، لا مسألة جنسية أو إقامة. ويعدّد دليل gov.pt ما يلزم كل مشترٍ التحقق منه، من السجل الضريبي إلى شهادة السجل العقاري ورخصة الاستعمال، دون أي شرط يتعلق بمحل إقامة المشتري. والحق المكتسب كامل: يجوز بيع العقار وتأجيره ورهنه وتوريثه بالشروط ذاتها المقررة للمواطن البرتغالي.
ومن الأفضل حسم مسألة أخرى منذ البداية. لم يعد الشراء طريقًا إلى الإقامة: فقد ألغى إصلاح Mais Habitação فئات الاستثمار المبنية على تملك العقارات في المادة الثالثة من القانون Lei 23/2007، ويمنع النص الحالي صراحةً توجيه الفئات الباقية إلى الاستثمار العقاري بشكل مباشر أو غير مباشر.
ما الإجراءات الضريبية التي يبدأ بها المشتري غير المقيم؟
أولها رقم التعريف الضريبي número de identificação fiscal. تصدره هيئة الضرائب في أي مكتب serviço de finanças أو في مراكز Loja do Cidadão، وقد صار الحجز المسبق إلزاميًا للمعاملات الحضورية، كما يمكن للأجانب تقديم الطلب عبر خدمة e-balcão على بوابة Portal das Finanças. المطلوب جواز سفر وإثبات عنوان في الخارج، وإذا تصرف وكيل نيابةً عن المشتري لزم توكيل موثّق.
ثم يأتي التزامٌ ثانٍ يخص المقيمين خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وحدهم. توضح بوابة Portal das Finanças أن على هؤلاء، خلال خمسة عشر يومًا، إما تعيين ممثل ضريبي في البرتغال وإما الاشتراك في نظام الإخطارات الإلكترونية، وإلا تعرضوا لغرامة تتراوح بين 75 و7,500 يورو ولفقدان صفة التظلم والطعن. أما المقيمون داخل الاتحاد والمنطقة الاقتصادية فيبقى الخياران أمامهم اختياريين.
ما المستندات التي تكشف الوضع الحقيقي للعقار؟
تُظهر caderneta predial العقار كما قيّدته هيئة الضرائب، بينما تكشف شهادة conservatória do registo predial سلسلة الملكية والرهون والأعباء، ومنذ 21 مايو 2026 تصدر وزارة العدل رمز الوصول فورًا عبر البوابة الجديدة conservatoria.justica.gov.pt ، وصلاحيته ستة أشهر. وكل ما شُيّد بعد أغسطس 1951 يحتاج إلى licença de utilização، فيما تصبح ficha técnica de habitação المنصوص عليها في Decreto-Lei 68/2004، وتشرف عليها هيئة IMPIC، إلزاميةً متى صدرت رخصة الاستعمال بعد 30 مارس 2004، ويسلّم المطوّر أصلها عند التوقيع. وتكتمل الحزمة بشهادة كفاءة الطاقة.
أما العقد التمهيدي فأثره أثقل مما يظنه القادمون من الخارج. فالعربون sinal المدفوع مع contrato-promessa de compra e venda ليس حجزًا لينًا: تقضي المادة 442 من القانون المدني بأن يحتفظ الطرف الآخر بالعربون إذا أخلّ من دفعه، وأن يطالب الدافع بضعف ما دفع إذا كان الإخلال من الطرف الآخر. ويتم الإتمام إما بعقد رسمي escritura pública أمام كاتب العدل، وإما بمحرر عرفي موثّق، أو من خلال شباك Casa Pronta الموحّد التابع لوزارة العدل، حيث تبلغ الرسوم 375 يورو لإجراء قيد واحد و700 يورو عند تعدد الإجراءات و50 يورو عن كل عقار إضافي. وقبل ذلك يجب تصفية حق الشفعة القانوني: في مناطق إعادة التأهيل الحضري تُخطر البلدية عبر بوابة Casa Pronta ويكون أمامها ثمانية أيام عمل. ويُطلب القيد خلال شهرين وفق المادة 8-C من قانون السجل العقاري.
كم تبلغ كلفة الدخول في 2026؟
هنا تنقلب الصورة. فالمرسوم Decreto-Lei 97/2026، الصادر في 20 مايو والساري منذ 25 مايو 2026، يُخضع غير المقيمين ضريبيًا عند شراء عقار سكني لمعدل ضريبة نقل ملكية IMT موحّد قدره 7.5 في المئة، مع استبعاد الإعفاءات والتخفيضات. ولا يسري هذا المعدل على من كان مقيمًا ضريبيًا في البرتغال، أو أصبح كذلك خلال سنتين، أو أجّر المسكن بإيجار معتدل خلال ستة أشهر وأبقاه مؤجَّرًا ستة وثلاثين شهرًا على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى، ويجوز في الحالتين الأخيرتين استرداد الفارق. وتضيف ضريبة الدمغة 0.8 في المئة وفق البند 1.1 من الجدول العام.
ويستقر قياسنا لإجمالي كلفة معاملة الشراء عند 11.2 في المئة من السعر (لقطة Glopra بتاريخ 2026-07-23، منهجية v3)، مقابل متوسط سعر يبلغ 2,659 دولارًا للمتر المربع وعائد إيجاري إجمالي قدره 4.29 في المئة. ومع ذلك يبلغ مؤشرنا لخطر الفقاعة في البرتغال 84 نقطة، وهو أعلى قراءة في عيّنتنا كلها. الدخول القانوني سهل، والدخول المالي ليس كذلك.
هذه المادة ذات طابع إعلامي عام ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية؛ راجع أي قرار محدد مع محامٍ أو مستشار ضريبي في البرتغال.
المصادر
حكومة البرتغال، compra e venda de imóveis — www2.gov.pt
Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças — info.portaldasfinancas.gov.pt
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — diariodarepublica.pt
Instituto dos Registos e do Notariado, Balcão Casa Pronta — justica.gov.pt
شهادات السجل العقاري — conservatoria.justica.gov.pt
IMPIC, ficha técnica da habitação — impic.pt
القانون المدني البرتغالي، المادة 442 — dgsi.pt
Lei n.º 23/2007، المادة 3 بصيغتها المعدّلة بالقانون Lei n.º 56/2023 — pgdlisboa.pt
قاعدة بيانات Glopra، لقطة 2026-07-23، منهجية v3 — glopra.com
Sources: lexidy.com; getgoldenvisa.com; idcportugal.com; tagusproperty.com; nomadgate.com