التقييمات المصرفية في البرتغال ترتفع 16.6% حتى يونيو بينما تتراجع رخص الإسكان 6.9%
ارتفعت التقييمات المصرفية البرتغالية 16.6% في العام حتى يونيو بينما تراجعت رخص الإسكان 6.9%، وبلغ الائتمان العقاري الجديد 12,153 مليون يورو في النصف الأول.
نزلت ثلاثة أرقام برتغالية عن قطاع الإسكان معاً في 28 أغسطس، وهي تتناقض فيما بينها على نحو يُعرّف السوق الحالية بدقة. فقد سجّلت جمعية أرباب العمل في قطاع البناء AICCOPN، في موجزها الإحصائي نصف السنوي للإسكان الذي نقلته ECO ووكالة Lusa، إصدار 9,836 رخصة للبناء وإعادة التأهيل السكني حتى يونيو، أي أقل بنسبة 6.9% عن العام السابق. وخلال الفترة نفسها ارتفع التقييم المصرفي الوسيط المستخدم في الإقراض العقاري بنسبة 16.6% على أساس سنوي، وبلغ الائتمان العقاري الجديد باستثناء عمليات إعادة التفاوض 12,153 مليون يورو، بزيادة 11.3%.
رخص أقل ومساكن أكثر
افترق عدد الرخص عن عدد الوحدات. فبينما تراجع عدد الرخص، ارتفع عدد المساكن التي تغطيها 4% إلى 22,216 وحدة. البرتغال لا ترخّص مساكن أقل، بل ترخّصها ضمن عدد أصغر من الطلبات الأكبر حجماً. ويظهر هذا التحول نحو المشاريع الكبرى على المستوى الإقليمي أيضاً: ففي الشمال جرى ترخيص 20,403 وحدة سكنية للبناء الجديد خلال الاثني عشر شهراً حتى يونيو، بزيادة 17% عن الاثني عشر شهراً السابقة. وتوزّعت الوحدات هناك على 26% استوديوهات ووحدات بغرفة نوم واحدة، و31% بغرفتين، و37% بثلاث غرف، و6% بأربع غرف نوم أو أكثر.
التقييمات تسبق كل شيء آخر بفارق كبير
ارتفاع التقييم الوسيط بنسبة 16.6% هو الرقم الذي ينبغي أن يتوقف عنده المشترون، لأن التقييم المصرفي هو ما يُبنى عليه حجم القرض. فقد ارتفعت الشقق 18.3% والمنازل 15.2% — والفجوة بينهما تقول إن الضغط يتركّز في المخزون الحضري الذي تهيمن عليه الشقق، لا أنه ينتشر بالتساوي على مستوى البلاد.
والائتمان يسير في الاتجاه ذاته. فمبلغ 12,153 مليون يورو من الإقراض الجديد خلال ستة أشهر، بارتفاع سنوي قدره 11.3%، يصف سوقاً تتمدد فيها القدرة التمويلية مع التقييمات الصاعدة بدل أن تكبحها. وهذا هو المزيج الذي سبق تاريخياً ضغوط القدرة على تحمّل التكاليف بدل أن يخفّفها.
أين تضع Glopra البرتغال
يُدرج ملفنا السوقي البرتغال عند 2,659 دولاراً للمتر المربع على المستوى الوطني، بعائد إيجاري إجمالي قدره 4.29% ونمو سنوي للأسعار بنسبة 17.8% — بما ينسجم بدقة مع سلسلة التقييمات أعلاه. وتقف لشبونة عند 6,957 دولاراً للمتر المربع بعائد إجمالي 3.76%، وبورتو عند 4,617 دولاراً بعائد 3.96%.
ويبلغ مؤشر خطر الفقاعة الوطني للبرتغال 84، ما يضعها في نطاقنا المرتفع وبين أكثر الأسواق تمدداً بين كل ما نتابعه في العالم. أما لشبونة فتسجّل 68 وبورتو 72، وكلاهما مرتفع. واللافت أن المؤشر الوطني يفوق مؤشر أي من المدينتين — فوفق منهجيتنا يُقاس كل سوق بتاريخه هو، وقد ابتعدت السلسلة الوطنية عن خط أساسها أكثر مما ابتعدت المدينتان الكبريان.
وعلى المشترين أن يوازنوا ذلك بنقاط قوة حقيقية: ضريبة فعلية على دخل الإيجار قدرها 10% في الحالة المعيارية لغير المقيم، وهي منخفضة بالمعايير الأوروبية، وتكاليف معاملات إجمالية قريبة من 11.2%. وتظل البرتغال من أكثر الأسواق الأوروبية كفاءة ضريبياً بالنسبة إلى المؤجّرين. وهي في الوقت نفسه، وفق منهجيتنا، من أغلى الأسواق تسعيراً قياساً بالدخول المحلية — وقفزة سنوية بنسبة 16.6% في التقييمات التي تُقرض البنوك على أساسها لا تفعل شيئاً للتخفيف من ذلك.
Sources: AICCOPN Síntese Estatística da Habitação via ECO/Lusa, 28 Aug 2026 https://eco.sapo.pt/2026/08/28/licencas-de-construcao-e-reabilitacao-habitacional-caem-69-ate-junho/