نظامان جديدان للإيجار في البرتغال يدخلان حيّز التنفيذ: إعفاء ضريبي عند 80% من الوسيط المحلي
منذ الأول من سبتمبر، لا يدفع المؤجر البرتغالي ضريبة دخل على إيجاره إذا أجّر بنسبة 80% من الإيجار الوسيط في البلدية، بموجب نظام RSAA الجديد.
دخل نظامان للإيجار حيّز التنفيذ في البرتغال في الأول من سبتمبر 2026، وقد أنشأهما معاً المرسوم بقانون Decreto-Lei n.º 97/2026 الصادر في 20 مايو. فنظام الإيجار الميسور المبسّط (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — RSAA) يحلّ محل برنامج دعم الإيجار (Programa de Apoio ao Arrendamento) ويستهدف المؤجرين الأفراد، بينما تستهدف عقود الاستثمار للإيجار (Contratos de Investimento para Arrendamento — CIA) المستثمرين العاملين على نطاق واسع. والعرض في الحالتين واحد في طبيعته ومختلف في درجته: اضبط الإيجار، واحتفظ بالضريبة.
RSAA — الصفقة المعروضة على المؤجرين
يُحدَّد الإيجار في إطار RSAA بسقف قدره 80% من الإيجار الوسيط للمتر المربع في البلدية وفق قياس المعهد الوطني للإحصاء (INE)، مع تعديل السقف النهائي بحسب نوع العقار وتصنيف الطاقة ومواقف السيارات. ولا يوجد سقف وطني موحّد في RSAA، وهو ما يميّزه عن مسار المستثمرين حيث تُحدَّد الإيجارات بسقف ثابت قدره 2,300 يورو شهرياً. ومن يبقَ داخل الحد يُعفَ دخله الإيجاري بالكامل من ضريبة الدخل على الأفراد (IRS) وضريبة دخل الشركات (IRC)، طوال سريان العقد واستيفاء الشروط.
النظام مفتوح أمام الملاك من الأفراد وشركات العقارات والصناديق والجهات العامة. ويجب ألا تقل مدة العقود عن ثلاث سنوات حين يتخذ المستأجر السكن محل إقامة دائمة، أو ثلاثة أشهر قابلة للتجديد للمقيمين المؤقتين كالطلاب والعاملين المنقولين. كما يشمل الأمر تأجير الغرف المنفردة، شرط استيفائها معايير الاستقلالية وصلاحية السكن.
والسلسلة الإدارية لا تقل وزناً عن الإعفاء نفسه. فالعقود تُودَع عبر المنصة الإلكترونية لمعهد الإسكان والتجديد الحضري (IHRU)؛ ويستحق تقديم العقد وإخطار مصلحة الضرائب بحلول 15 يناير من السنة التالية، فيما يؤكد IHRU الموافقة للسلطة الضريبية قبل 28 فبراير. وتُطبَّق المزايا عندئذ بأثر رجعي من تاريخ بدء العقد. أما تجاوز سقف الإيجار فيؤدي إلى استرداد الإعفاء بوصفه ضرائب متأخرة مضافاً إليها فوائد تعويضية.
CIA — الصفقة المعروضة على رأس المال
يمتد مسار الاستثمار حتى 25 عاماً ويكدّس قائمة أطول من الإعفاءات: إسقاط ضريبة نقل الملكية (IMT) ورسم الدمغة عند الاقتناء، وإعفاء كامل من الضريبة العقارية (IMI) لثماني سنوات ثم تخفيضها إلى النصف لعشر سنوات إضافية على الأكثر، وإعفاء من الضريبة العقارية الإضافية (AIMI) طوال عمر العقد، وضريبة قيمة مضافة بنسبة 6% على الأعمال المؤهلة، واسترداد 50% من ضريبة القيمة المضافة على خدمات العمارة والهندسة والمشاريع. وللتأهل يجب أن يخدم 70% من البناء على الأقل الإسكان الإيجاري، على أن تُحدَّد الإيجارات الشهرية بسقف 2,300 يورو.
والالتزامات أثقل بالقدر نفسه. إذ يجب أن يبدأ التأجير خلال خمس سنوات في مشاريع البناء وإعادة التأهيل، أو خلال سنة واحدة في العقارات المؤجَّرة أصلاً. ولا يُسمح بالبيع إلا إذا تسلّم المشتري رسمياً الموقع التعاقدي أمام IHRU. أما عدم الامتثال فيستدعي ردّ المزايا — وربما نسبتها الكاملة 100% خلال السنوات العشر الأولى، مضافاً إليها فوائد.
جانب المستأجر والسؤال المعلّق
يحصل المستأجرون على تنازل أصغر وأبسط: خصم من ضريبة الدخل يصل إلى 900 يورو على إيجارات 2026، يرتفع إلى 1,000 يورو اعتباراً من 2027. وتتوزع المتابعة بين IHRU ومصلحة الضرائب والضمان الاجتماعي والمعهد التوثيقي وINE.
أما إن كان أي من هذا سيوسّع المعروض فيتوقف على الإقبال، والإقبال يتوقف على حسابٍ لا تتحكم فيه الدولة. فسلسلة Glopra البرتغالية تُظهر عائد إيجار إجمالياً وطنياً قدره 4.29%، مقابل ضريبة فعلية موحّدة نسبتها 10% على دخل الإيجار لغير المقيمين. ومبادلة خصم في الإيجار قدره 20% بإعفاء تعادل قيمته 10% من الإيجار الإجمالي تترك المؤجر أسوأ حالاً بنحو 10% من دخله الإجمالي قبل التكاليف، وتتسع الفجوة لدى كل من يؤجّر أصلاً فوق وسيط البلدية — وهو حال معظم المخزون في لشبونة والغارف، حيث تبلغ الإيجارات المطلوبة 24.5 و21.3 يورو للمتر المربع. والأرجح أن يعضّ النظام بأقوى ما يكون حيث تكون الإيجارات الوسيطة قريبة أصلاً من السوق، وأن يُتجاهَل حيث لا تكون كذلك. هذا وصف للقواعد وليس استشارة ضريبية؛ فالإعفاء يتوقف على الظروف الفردية وعلى لوائح تكميلية لم تصدر بعد.
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html