البرتغال تُنهي نزاعاً ضريبياً عمره 14 عاماً: 6% على الترميم في أي موقع داخل منطقة ARU
القانون 48/2026 الصادر في 17 أغسطس يؤكد خضوع أعمال الترميم داخل منطقة ARU البرتغالية لضريبة 6% بدل 23%، غير أن الاسترداد لا يعود إلا إلى يناير 2022.
حسم قانون نُشر في الجريدة الرسمية البرتغالية "دياريو دا ريبوبليكا" في 17 أغسطس 2026 مسألة ظلّت تُنتج ربوطاً ضريبية لأكثر من عقد: فأعمال الترميم المنفَّذة داخل منطقة إعادة تأهيل حضري محدَّدة تستحق سعر الضريبة المخفَّض البالغ 6% سواء أقرّت البلدية بصورة منفصلة عملية إعادة تأهيل أم لم تُقرّها. والفارق بين السعر المخفَّض والسعر العادي البالغ 23% هو 17 نقطة مئوية من كامل موازنة الأشغال، ويُطبَّق بأثر رجعي على العقود المبرمة منذ 2009.
الاختصاران في قلب المسألة
يجوز للبلدية البرتغالية أن تُحدّد ARU — أي área de reabilitação urbana، وهي في جوهرها خريطة — وأن تُقرّ على حدة ORU، أي operação de reabilitação urbana التي تبرمج ما يجري داخل ذلك النطاق. وقد قرأت مصلحة الضرائب قانون ضريبة القيمة المضافة على أنه يشترط الأمرين معاً، فأصدرت ربوطاً بنسبة 23% بحق ملّاك ومقاولين وقعت أشغالهم داخل ARU لم تُقرّ فيها ORU. ولأن الـORU عمل بلدي خارج عن سيطرة المكلَّف تماماً، فقد كان بالإمكان أن تخضع عمليات ترميم متطابقة في بلدتين متجاورتين لسعرين مختلفين. وأقرّ البرلمان التصحيح في صورة تفسير أصيل — وهي الأداة التي تُعلن ما كان يعنيه قانون 2009 الأصلي دائماً — بالإجماع في المناقشة العامة يوم 3 يوليو 2026، ثم في التصويت النهائي يوم 17 يوليو.
لماذا لا يعود المال إلا إلى 2022
النطاق الرجعي والنطاق القابل للاسترداد ليسا شيئاً واحداً، وهنا يكمن الجواب العملي. فقد أصدرت نقابة المحاسبين المعتمدين (Ordem dos Contabilistas Certificados) رأياً في 17 أغسطس نبّهت فيه إلى خضوع ضريبة القيمة المضافة لمدة تقادم مقدارها أربع سنوات، ومن ثمّ لا تسري التصويبات إلا حيث أصبحت الضريبة مستحقة اعتباراً من 1 يناير 2022. وكل ما هو أقدم ساقط بالتقادم مهما قال التفسير. لذلك يتاح التخفيف أساساً للمكلَّفين الذين لديهم تدقيق مفتوح أو دعوى قضائية قائمة، وللفترات التي ما زالت داخل النافذة. وعلى المقاولين الذين حصّلوا 23% أن يردّوا الفارق إلى المطوّر؛ أما المطوّرون الذين احتسبوا الضريبة ذاتياً فيصحّحون إقراراتهم.
السوق التي يحطّ فيها هذا القرار
تُظهر لقطة Glopra البرتغالية بتاريخ 17 أغسطس 2026 متوسطاً وطنياً قدره 2,659 دولاراً للمتر المربع، بارتفاع 17.8% خلال اثني عشر شهراً — وهو من أسرع المكاسب السنوية بين 70 سوقاً تتابعها — مع درجة فقاعة تبلغ 84 ضمن النطاق المرتفع. ويبلغ متوسط لشبونة 6,957 دولاراً للمتر المربع بعائد إيجاري إجمالي قدره 3.76%. أما تكاليف المعاملات الموحّدة فتبلغ 11.2%، والسعر الفعلي لضريبة الإيجار في حالة غير المقيم لدى Glopra هو 10%.
في سوق يبلغ عائدها الإجمالي في العاصمة 3.76%، تحسم اقتصادات الترميم ما إذا كان شراء مبنى قديم يستحق العناء أصلاً. وحذف 17 نقطة من ضريبة القيمة المضافة على موازنة الأشغال يغيّر هذه الحسبة تغييراً ملموساً — والمخزون السكني الأقدم في البرتغال يتركّز تحديداً في مناطق ARU التي نشأ فيها النزاع. والتوضيح لا يضيف معروضاً بذاته، لكنه يزيل سبباً من أسباب الإحجام عن الترميم.
اقرأ الحدود لا العنوان
يسري السعر المخفَّض على الأشغال الواقعة داخل منطقة ARU محدَّدة وضمن الفترات المعرَّفة. وهو ليس سعراً عاماً بنسبة 6% على البناء في البرتغال، كما أن حدّ يناير 2022 يقطع الطريق على معظم المطالبات التاريخية. وعلى كل من لديه ربط ضريبي جارٍ أن يعرضه على مستشار ضريبي برتغالي لمراجعته في ضوء النص الجديد؛ وهذه المقالة تلخيص لتغيير قانوني وليست استشارة ضريبية.
Sources: idealista/news Portugal (17 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/17/77177-nova-lei-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana; idealista/news Portugal, OCC opinion (18 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/18/77187-iva-a-6-na-reabilitacao-so-abrange-imposto-exigivel-desde-2022; Observador (17 Aug 2026) https://observador.pt/2026/08/17/nova-lei-em-diario-da-republica-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana/