Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Indonesien: was Bali Ausländer kostet
Bali bringt 8,30 Prozent Bruttorendite, doch Indonesien besteuert nicht ansässige Vermieter mit 20 Prozent und die Kaufnebenkosten erreichen 11,8 Prozent.
Indonesien bietet ausländischen Käufern eine hohe Rendite und ein schwaches Eigentumsrecht. Der Glopra-Snapshot vom 23.07.2026, Methodik v3, misst 8,30 Prozent Bruttomietrendite und Transaktionskosten von 11,8 Prozent des Kaufpreises für Kauf und Verkauf zusammen — der höchste Wert in dieser Vergleichsgruppe. Dazwischen steht eine Steuerregel, die auf den meisten Bali-Portalen falsch wiedergegeben wird.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Indonesien tatsächlich?
Die 11,8 Prozent sind keine einzelne Steuer. Die Erwerbsabgabe BPHTB nimmt 5 Prozent des Werts oberhalb eines regionalen Freibetrags, Notar (PPAT) und Makler nehmen den größeren Teil des Rests. Beim Ausstieg zahlt der Verkäufer laut pajak.go.id eine endgültige Einkommensteuer von 2,5 Prozent auf den Übertragungswert — bemessen am Preis, nicht am Gewinn, also auch bei einem Verlustverkauf fällig.
Der Hauptstadtdurchschnitt liegt im selben Snapshot bei 2.144 USD je Quadratmeter. Bei einer Wohnung von 120 m² in Jakarta sind 11,8 Prozent rund 30.000 USD reine Reibung, die erst über mehrere Jahre Mieteinnahmen wieder hereinkommt.
Verhandelbar ist davon nur ein Teil. Maklerprovision und rechtliche Prüfung lassen sich drücken, die BPHTB und die 2,5 Prozent des Verkäufers nicht. Wer die 11,8 Prozent in Einzelposten zerlegt, sieht rasch, warum kurze Haltedauern in Indonesien selten aufgehen.
Warum zahlen nicht ansässige Vermieter 20 statt 10 Prozent?
Der überall zitierte Satz von 10 Prozent stammt aus der Regierungsverordnung 34/2017 und gilt für Steueransässige und für Betriebsstätten. Ein nicht ansässiger Eigentümer ohne Betriebsstätte fällt unter Artikel 26 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes, PPh Pasal 26. pajak.go.id und Ortax setzen ihn übereinstimmend mit 20 Prozent des gezahlten Bruttobetrags an: Quellenabzug, endgültig, ohne jeden Abzug.
„Ohne jeden Abzug” ist wörtlich gemeint. Verwaltungsprovision, Poolservice, Abschreibung, Kreditzinsen mindern die Bemessungsgrundlage nicht. Von der Bruttorendite von 8,30 Prozent bleiben allein nach Quellensteuer 6,64 Prozent, bevor eine einzige Rechnung für die Villa bezahlt ist.
Senkt ein Doppelbesteuerungsabkommen diesen Satz?
Nein. Artikel 6 der indonesischen Abkommen folgt der üblichen Regel für unbewegliches Vermögen und belässt dem Quellenstaat ein unbeschränktes Besteuerungsrecht. Welche Ansässigkeitsbescheinigung Sie auch vorlegen: Mieteinnahmen aus einer indonesischen Immobilie werden in Indonesien zum inländischen Satz besteuert.
Bewegung bringt allein die Ansässigkeit selbst. Wer die Schwelle von 183 Tagen überschreitet, wird in Indonesien steuerlich ansässig, womit das untere Ende der Bandbreite von 10 bis 20 Prozent erreichbar wird. Für Eigentümer, die ohnehin ein halbes Jahr auf Bali verbringen, ist das die folgenreichste Planungsfrage überhaupt — und sie betrifft weit mehr als die Mietsteuer.
Was besitzen Sie, wenn Hak Milik ausgeschlossen ist?
Ausländer können Hak Milik, das indonesische Volleigentum, nicht halten. Offen bleiben Hak Pakai, ein Nutzungsrecht, und die Pacht. Auf Bali ist die Pacht der übliche Weg, und in ihr läuft eine Uhr: Der nächste Käufer bezahlt die Restlaufzeit. Eine Villa, die mit 25 Jahren Restlaufzeit gekauft und mit 12 Jahren verkauft wird, ist ein anderer Vermögenswert als der erworbene, auch wenn sich am Gebäude nichts geändert hat.
Beim Hak Pakai läuft eine behördlich befristete Frist mit Verlängerungsoption, bei der Pacht steht alles im Vertrag. Beides ist Verhandlungssache, und beides bestimmt den späteren Wiederverkaufspreis stärker als die Ausstattung der Villa.
Prüfen Sie Restlaufzeit, Verlängerungsmechanik und den Inhaber des zugrunde liegenden Titels, bevor über den Preis überhaupt gesprochen wird.
Was sagen Preisentwicklung und Bewertung über den Markt?
In Dollar gerechnet sind die indonesischen Preise über jeden von Glopra erfassten Zeitraum gefallen: −8,7 Prozent in den letzten zwölf Monaten, −11,9 Prozent über fünf Jahre, −9,6 Prozent über zehn Jahre. Der Glopra-Blasenwert liegt bei 73 von 100 und damit im erhöhten Band, das Preis-Einkommens-Verhältnis von 25,5 ist mit Abstand das höchste dieser Gruppe. Örtliche Löhne tragen die örtlichen Preise nicht, der Markt stützt sich auf ausländisches Geld.
Die Rendite ist also echt, ihre Besteuerung hart, und das Dollarkapital schrumpft. Wer dennoch einsteigen will, sollte Restlaufzeit und die 11,8 Prozent Ausstiegskosten bereits in das Erstangebot einrechnen.
Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung; lassen Sie Ihre Lage vor einer Zusage von einer qualifizierten indonesischen Fachkraft prüfen.
Quellen
Direktorat Jenderal Pajak (indonesische Steuerbehörde)
pajak.go.id
Ortax
ortax.org
Glopra-Snapshot 23.07.2026, Methodik v3