Indonesien: Immobilienkauf durch Ausländer und der Weg zum eigenen Titel
Volleigentum bleibt Ausländern in Indonesien verwehrt, Hak Pakai, Sondereigentum und ein Bali-Pachtvertrag nicht. Was jeder Titel trägt und was der Kauf kostet.
Wenige Märkte trennen Ertrag und Preis so deutlich wie Indonesien. Die Bruttomietrendite liegt bei 8,30 %, einer der höchsten Werte unserer Stichprobe, während der Durchschnittspreis von 2.144 USD/m² in Dollar gerechnet 9,6 % unter dem Niveau von vor zehn Jahren liegt (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Wer hier Geld verdient hat, hat es mit Miete verdient. Damit entscheidet die Rechtsform über die Rechnung, denn ein befristetes Recht ist ein befristeter Mietstrom.
Welchen Titel kann ein Ausländer überhaupt erhalten?
Hak Milik, das Volleigentum, ist nach Artikel 21 Absatz 1 des Agrargrundgesetzes UUPA 5/1960 indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Artikel 26 Absatz 2 desselben Gesetzes setzt nach: Ein Kauf, der Volleigentum auf einen Ausländer übertragen soll, ist kraft Gesetzes nichtig, und das Grundstück fällt an den Staat.
Was offensteht, regeln die Regierungsverordnung PP 18/2021, die PP 103/2015 und PP 40/1996 abgelöst hat, sowie die Durchführungsverordnung Permen ATR/BPN 18/2021. Beim freistehenden Haus ist das Mittel der Wahl Hak Pakai, das Nutzungsrecht, an Staatsland oder an Land, das bereits unter Hak Milik oder Hak Pengelolaan steht. Bei der Eigentumswohnung kann ein Ausländer Sondereigentum an der Einheit halten, sofern das darunterliegende Grundstück mit Hak Pakai oder Hak Guna Bangunan belastet ist. Das Baurecht HGB selbst steht indonesischen Staatsbürgern und in Indonesien gegründeten Gesellschaften zu; deshalb steht hinter so vielen Villenkonstruktionen eine PT PMA.
Reicht ein Visum, und gibt es eine Preisuntergrenze?
Artikel 69 Absatz 1 PP 18/2021 verlangt Einwanderungsdokumente nach Maßgabe der Gesetze, und die amtliche Begründung zu diesem Artikel nennt ausdrücklich Visum, Reisepass oder eine von der zuständigen Behörde ausgestellte Aufenthaltserlaubnis. Das ist weiter gefasst als die Praxis vor 2021. Die Grundbuchämter setzen das unterschiedlich zügig um, weshalb sich eine schriftliche Auskunft des zuständigen BPN-Büros vor der ersten Zahlung lohnt.
Der zweite Filter ist der Preis. Indonesien schreibt einen Mindesterwerbswert vor, unterhalb dessen ein Ausländer nicht kaufen darf. Er steht in einem Ministerbeschluss, derzeit Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022, nicht im Gesetz. Die Untergrenze unterscheidet sich nach Provinz und noch einmal zwischen Haus und Wohnung, mit Jakarta und Bali am oberen Ende. Ein Ministerbeschluss lässt sich ohne Parlament ändern, also prüfen Sie den am Unterschriftstag geltenden Betrag.
Wie lange läuft das Recht, und was kostet der Einstieg?
PP 18/2021 gibt Hak Pakai und HGB denselben Zuschnitt: bis zu 30 Jahre bei Bestellung, bis zu 20 weitere bei Verlängerung, bis zu 30 erneut bei Erneuerung. Achtzig Jahre sind eine Obergrenze, kein Automatismus, und jede Stufe setzt voraus, dass die Fläche weiterhin dem angegebenen Zweck dient und der Inhaber weiterhin berechtigt ist.
Dagegen stehen 11,8 % Transaktionskosten beim Kauf und ein effektiver Steuersatz von 20 % auf Mieteinnahmen, weil PPh Pasal 26 zwanzig Prozent der Bruttomiete einbehält, sofern kein nachgewiesener Abkommenssatz greift (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Bei 8,30 % brutto ist der Einstieg in wenigen Jahren verdient, was die Restlaufzeit zur eigentlichen Variablen macht. Der Bewertungsdruck bleibt im Übrigen sichtbar: Preis zu Einkommen 25,5, Blasenrisiko 73 Punkte und damit erhöht.
Warum scheitert die Strohmann-Lösung so zuverlässig?
Der Kauf auf den Namen eines indonesischen Bekannten, abgesichert durch Darlehen, Hypothek, Vollmacht und Rückkaufoption, ist genau die Gestaltung, die Artikel 26 Absatz 2 für nichtig erklärt. Die Nebenurkunden mögen die Unterzeichner binden, ein Recht am Grundstück begründen sie nicht. Das Gericht liest den Namen auf dem Sertifikat, und an diesem Namen hängen Erbfall, Scheidung, Vollstreckung und Gläubigeransprüche. Der Pachtvertrag Hak Sewa nach den Artikeln 44 und 45 UUPA ist demgegenüber zulässig, aber ebenfalls kein eingetragenes Recht: Er erscheint nicht im BPN-Zertifikat, und eine Verlängerung ist Verhandlungssache, kein Anspruch.
Wie läuft der Kauf beim PPAT ab?
Am Anfang steht die Prüfung des Zertifikats beim zuständigen Grundbuchamt, die den Titel des Verkäufers bestätigt und Hypotheken oder Streitvermerke sichtbar macht. Die Kaufurkunde AJB darf nur ein PPAT errichten, und erst nach Begleichung der Steuern; ein Vorvertrag PPJB verschafft Zeit für die Prüfung. Abgeschlossen ist nichts, bevor der neue Name beim BPN eingetragen ist. Auf der Käuferseite fällt BPHTB an, nach UU 1/2022 auf höchstens 5 % begrenzt. Bei Bestandsgebäuden gehört die PBG in die Unterlagen, jene Baugenehmigung, die nach PP 16/2021 an die Stelle der alten IMB getreten ist.
Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Quellen
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD
Direktorat Jenderal Pajak ( pajak.go.id )
Kementerian ATR/BPN ( atrbpn.go.id )
Glopra-Marktdatenbank ( glopra.com )
Sources: balipropertyrules.com, villabalisale.com, dda-realestate.com, indoned.id