Immobilienmarkt Indonesien: Was die Zahlen zu Bali und Jakarta wirklich sagen
Jakarta kostet 2.144 US-Dollar je Quadratmeter, Bali 2.341 — doch Glopra stuft die Datenlage auf Bali als niedrig ein. Die Zahlen vor dem Kauf im Detail.
Wer in Indonesien nach Immobilien sucht, sucht in aller Regel nach Bali. Insel und Land bewegen sich in den Daten aber nicht im Gleichschritt, und genau dieser Abstand entscheidet, ob sich ein Kauf am Ende rechnet.
Was kostet der Quadratmeter in Indonesien?
Der Glopra-Snapshot vom 23.07.2026, Methodik v3, weist für das Land 2.144 US-Dollar je Quadratmeter aus, gemessen auf Hauptstadtbasis in Jakarta. Bali liegt mit 2.341 US-Dollar je Quadratmeter darüber. Im asiatischen Vergleich sind beide Werte moderat. Auffällig ist eine andere Kennzahl: Das Verhältnis von Preis zu Einkommen beträgt 25,5 und ist damit der höchste Wert unter den fünfzehn Märkten, die Glopra beobachtet. Die einheimischen Gehälter halten mit den geforderten Preisen also nicht mehr Schritt.
Warum sinken die Preise in Dollar und steigen in Rupiah?
Weil die Rupiah nachgegeben hat. Für denselben Zeitraum verzeichnet Glopra −8,7 % in US-Dollar gegenüber +0,62 % in Landeswährung. Der Verkäufer in Jakarta sah eine leichte Aufwertung, der Käufer mit Euro- oder Dollarkonto einen deutlichen Verlust. Über fünf Jahre liegt der Wert bei −11,9 %, über zehn Jahre bei −9,6 %, jeweils in Dollar gerechnet. Wenn Sie in Euro verdienen und später auch in Euro verkaufen wollen, ist der Wechselkurs das größte Einzelrisiko dieses Investments.
Wie hoch ist die Mietrendite tatsächlich?
Landesweit misst Glopra eine Bruttomietrendite von 8,30 %. Auf Stadtebene kommt Bali dagegen nur auf 5,8 %. Eine gut ausgelastete Ferienvilla in Canggu oder Uluwatu kann darüber liegen, doch der Durchschnitt sagt etwas Nüchternes: Der Aufschlag für den Lebensstil steckt auf Bali längst im Kaufpreis, bei der klassischen Dauervermietung in Jakarta nicht.
Welche Nebenkosten und Steuern kommen dazu?
Die gesamten Transaktionskosten beziffert Glopra auf 11,8 % des Kaufpreises. Georgien liegt im selben Snapshot bei 4,9 %. Auf Mieteinnahmen fallen je nach Status 10 bis 20 % Steuer an, in den Vereinigten Arabischen Emiraten sind es 0 %. Rechnen Sie beides zusammen, dann trägt ein Wiederverkauf nach zwei oder drei Jahren die Kosten kaum — das Modell funktioniert nur über eine lange Haltedauer.
Wie belastbar sind die Zahlen zu Bali?
Deutlich weniger als die Landeszahlen. Glopra bewertet die Datenqualität für Indonesien als hoch, für Bali dagegen als niedrig. Die 2.341 US-Dollar je Quadratmeter und die 5,8 % Rendite sind deshalb Größenordnungen und keine festen Werte. Auch die Blasenbewertung fällt auseinander: Indonesien erreicht 73 Punkte, was Glopra als „erhöht“ einstuft und näher an Portugals 84 als an Marokkos 16 liegt. Bali kommt auf 21 Punkte, also „moderat“. Dieser niedrige Wert spricht nicht für Sicherheit, sondern für eine dünne Datenbasis.
Für welche Käufer eignet sich dieser Markt?
Für Käufer mit langem Atem, deren Einkommen nicht vollständig an einer einzigen Währung hängt. Wer ein Zweitobjekt zur eigenen Nutzung sucht und Wechselkursschwankungen aushält, findet auf Bali ein Angebot, das es in Europa so nicht gibt. Wer dagegen eine planbare Rendite in Euro braucht, sollte die 11,8 % Erwerbsnebenkosten und die schwache Datenlage sehr ernst nehmen.
Dieser Beitrag dient allein der Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Holen Sie vor einem Kauf qualifizierten örtlichen Rat ein.
Quellen
Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/asia/indonesia/price-history
Bank Indonesia — https://www.bi.go.id/id/publikasi/ruang-media/news-release/Pages/sp_289726.aspx
Numbeo — https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Indonesia
AirROI Denpasar — https://www.airroi.com/report/world/indonesia/bali/denpasar
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com