Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Mexiko: Was ausländische Eigentümer 2026 zahlen
Mexiko besteuert ausländische Vermieter pauschal mit 25% der Bruttomiete ohne jeden Abzug, und die Kaufnebenkosten liegen bei rund 10,3% des Kaufpreises.
Der teuerste Posten eines mexikanischen Kaufs steht selten im Exposé. Er steht in Artikel 158 des Einkommensteuergesetzes: 25% auf die Bruttomiete eines nicht ansässigen Vermieters, ohne jeden Abzug. Wer eine Dollarrendite in Tulum oder Los Cabos rechnet, sollte mit dieser Zahl beginnen und nicht mit dem Angebotspreis.
Was steckt in den 10,3% Kaufnebenkosten?
Die Glopra-Erhebung vom 23. Juli 2026, Methodik v3, beziffert die gesamten Transaktionskosten auf 10,3% des Kaufpreises. Den größten Anteil trägt die bundesstaatliche Erwerbsteuer ISAI mit etwa 2% bis 5%, je nachdem, in welchem Bundesstaat die Urkunde unterzeichnet wird. Notargebühr, Grundbucheintragung und das Pflichtgutachten machen den Rest aus.
Warum zahlen ausländische Vermieter 25% auf die Bruttomiete?
Artikel 158 Absatz 3 des Ley del Impuesto sobre la Renta setzt den Satz auf 25% der bezogenen Einnahmen fest, „sin deducción alguna”, also ohne jeden Abzug. Der Zahlende behält die Steuer ein, und nach Artikel 153 ist dieser Einbehalt ein pago definitivo, eine endgültige Zahlung ohne spätere Veranlagung. Es gibt keine Staffelung, keinen Freibetrag und keine Abhängigkeit von der Höhe der Miete.
Gilt der viel zitierte Satz von 35% auf den Nettogewinn auch für Sie?
Vermutlich nicht. Die Nettobesteuerung mit 35% steht in Artikel 159 und betrifft tiempo compartido, also Timesharing, nicht die Wohnraumvermietung nach Artikel 158. Eine echte Wahlmöglichkeit zur Nettobesteuerung eröffnet Artikel 6 Absatz 5 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den Vereinigten Staaten und Mexiko, allerdings ausschließlich für in den USA ansässige Personen. Für deutsche, österreichische oder schweizerische Eigentümer steht dieser Weg nicht offen.
Wie funktioniert der Fideicomiso in der Sperrzone?
Innerhalb von 50 km zur Küste und 100 km zur Landesgrenze kann eine ausländische Privatperson kein direktes Eigentum erwerben, sehr wohl aber über einen Fideicomiso, einen Treuhandvertrag mit einer mexikanischen Bank, halten. Rechtlicher Eigentümer ist die Bank, die wirtschaftlichen Rechte liegen beim Käufer: verkaufen, vermieten, umbauen, vererben. Der Vertrag läuft 50 Jahre und ist verlängerbar; fällig werden eine einmalige Einrichtungsgebühr und danach eine jährliche Bankgebühr.
Tulum, Playa del Carmen, Puerto Vallarta und Los Cabos liegen sämtlich in dieser Zone. Der Fideicomiso ist damit der Regelweg ausländischer Käufer, kein Sonderfall und kein Kaufverbot.
Was ändert sich bei möblierter Vermietung?
Die Steuerlast steigt spürbar. Unmöblierte Wohnraumvermietung ist nach Artikel 20 Ziffer II des Ley del Impuesto al Valor Agregado von der IVA befreit. Möblierte und touristische Vermietung sind es nicht: hier fallen 16% IVA an, in den meisten Bundesstaaten zuzüglich einer Beherbergungsabgabe. Auf dieselbe Miete treffen dann 25% Einkommensteuer, 16% IVA und die Landesabgabe zusammen. Gemessen an der von Glopra erhobenen Bruttorendite von 5,79% bleibt davon wenig übrig.
Wie teuer ist der Markt inzwischen?
Die Glopra-Erhebung nennt einen Hauptstadtdurchschnitt von 2.959 USD je Quadratmeter in Mexiko-Stadt, ein Preis-Einkommens-Verhältnis von 13,3 und einen Blasenwert von 64 von 100 im Band „erhöht”. In Dollar gerechnet stiegen die Preise in zwölf Monaten um 16,2% und in fünf Jahren um 74,7%. Getragen wird diese Bewegung eher von ausländischem Kapital als von mexikanischen Löhnen.
Die laufende Grundsteuer predial fällt dagegen international betrachtet niedrig aus und verschiebt die Rechnung kaum. Beim Verkauf wählt der nicht ansässige Eigentümer zwischen 25% des Bruttoverkaufspreises und 35% des Nettogewinns.
Fordern Sie vor dem Angebot zwei Dokumente an: den ISAI-Satz der konkreten Gemeinde vom notario und die schriftliche Gebührenordnung der Treuhandbank. Beide verschieben die 10,3% stärker als jede Verhandlung über den Kaufpreis.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; klären Sie Ihren Fall vor Unterzeichnung mit einem mexikanischen notario oder Steuerberater.
Quellen
Ley del Impuesto sobre la Renta, Artikel 153, 158 und 159
diputados.gob.mx
Ley del Impuesto al Valor Agregado, Artikel 20 Ziffer II
Servicio de Administración Tributaria
sat.gob.mx
Doppelbesteuerungsabkommen USA–Mexiko, Artikel 6 Absatz 5
Glopra-Erhebung 2026-07-23, Methodik v3
glopra.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum