Immobilienkauf durch Ausländer in Mexiko: Sperrzone, Fideicomiso und der Weg zur Eigentumsurkunde
Fast jeder Auslandskauf an Mexikos Küste läuft über einen Banktreuhandvertrag. Was der Fideicomiso leistet, was er zusätzlich kostet und woran Käufe scheitern.
In Mexiko entscheidet die Landkarte darüber, in welcher Form Ihnen eine Immobilie gehört. Artikel 27 der Verfassung behält direktes Grundeigentum innerhalb von 100 Kilometern zur Landesgrenze und 50 Kilometern zur Küste Mexikanern und mexikanischen Gesellschaften vor; das Auslandsinvestitionsgesetz wiederholt diese Grenze in Artikel 2 und nennt den Streifen zona restringida. Los Cabos, Puerto Vallarta, Tulum, die gesamte Halbinsel Niederkalifornien liegen darin. Was nach exotischem Umweg klingt, ist deshalb der Normalfall.
Warum steht am Ende eine mexikanische Bank in der Urkunde?
Nach Artikel 11 des Auslandsinvestitionsgesetzes darf ein Kreditinstitut als Treuhänder Eigentum an Immobilien in der Sperrzone erwerben, wenn der Begünstigte Ausländer ist und das Außenministerium eine Genehmigung erteilt. Artikel 12 beschreibt, was dem Begünstigten zusteht: Nutzung und Verwertung der Immobilie einschließlich der Erträge, unmittelbar oder durch Vermietung an Dritte. Artikel 13 begrenzt die Laufzeit auf fünfzig Jahre und lässt die Verlängerung auf Antrag zu.
Aus dieser Zahl speist sich der hartnäckige Irrtum, die Immobilie falle danach an die Bank. Das tut sie nicht. Die Bank hat kein wirtschaftliches Interesse am Objekt, der Begünstigte ist austauschbar, und die Benennung eines Ersatzbegünstigten ist der übliche Weg, mexikanisches Nachlassverfahren zu vermeiden.
Was verlangt das Außenministerium für die Genehmigung?
Der Antrag läuft über das elektronische System SIPAC27 und ist detailliert: Treuhandbank, sämtliche Begünstigte und Ersatzbegünstigte, Laufzeit, vorgesehene Nutzung, vollständige Beschreibung des Grundstücks mit Maßen und Grenzen sowie die Entfernung zur Küste oder zur Landesgrenze. Die Gebühr richtet sich nach Artikel 25 des Bundesgebührengesetzes. Artikel 14 des Auslandsinvestitionsgesetzes räumt der Zentralstelle fünf Werktage zur Entscheidung ein, Schweigen gilt als Zustimmung.
Wie kauft man außerhalb der Sperrzone?
In Mérida, Guadalajara oder San Miguel de Allende erwerben Ausländer unmittelbar auf den eigenen Namen. Artikel 10A verlangt dafür eine beim Außenministerium eingereichte schriftliche Vereinbarung, die Calvo-Klausel, mit der sich der Käufer hinsichtlich der Immobilie als Inländer behandeln lässt und auf den diplomatischen Schutz seines Heimatstaates verzichtet. Seit dem 17. Juni 2026 verlangt das Ministerium hierfür die Formulare SRE-2022-084-006-A oder 006-B. Artikel 10 eröffnet einen zweiten Weg: Eine mexikanische Gesellschaft mit Ausländerzulassungsklausel darf Immobilien in der Sperrzone für nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke direkt halten und meldet den Erwerb binnen sechzig Werktagen.
Weshalb ist Ejido-Land der teuerste Fehler?
Ein großer Teil des ländlichen Bodens ist Gemeinschaftseigentum. Eine Ejido-Parzelle lässt sich in diesem Zustand nicht wirksam an Außenstehende verkaufen. Artikel 81 des Agrargesetzes verlangt, dass die Ejido-Versammlung den Übergang zum dominio pleno für bereits nach Artikel 56 vermessene und zugeteilte Parzellen genehmigt; anschließend beantragt der Berechtigte beim Nationalen Agrarregister die Löschung des agrarrechtlichen Eintrags und die Ausstellung eines Eigentumstitels, der schließlich im öffentlichen Grundbuch eingetragen wird. Artikel 84 gewährt beim ersten Verkauf Vorkaufsrechte. Der Notario público ist ein vom Staat bestellter Urkundsbeamter und ausdrücklich nicht der Anwalt des Käufers; er prüft genau das, holt aus dem öffentlichen Grundbuch das certificado de libertad de gravamen, das Hypotheken, Pfändungen und laufende Vermerke offenlegt, veranlasst das Wertgutachten, berechnet und führt die Erwerbsteuer ISAI ab, deren Satz jeder Bundesstaat selbst festlegt, verlangt CURP und RFC, errichtet die escritura pública und lässt sie eintragen.
Rechnet sich die zusätzliche Ebene?
Der mexikanische Wohnimmobilienbestand liegt im Schnitt bei 2.959 USD je Quadratmeter, die Bruttomietrendite bei 5,79 Prozent, die Erwerbsnebenkosten bei 10,3 Prozent (Glopra-Momentaufnahme, 23. Juli 2026, Methodik v3). Errichtungs- und Jahresgebühr des Fideicomiso kommen obendrauf, und wer als Nichtansässiger vermietet, zahlt nach Artikel 158 des Einkommensteuergesetzes 25 Prozent auf die Bruttomiete, einbehalten vom Mieter. Zwölf Monate brachten 16,2 Prozent Preisanstieg, zehn Jahre 133,9 Prozent in Dollar; bei einem Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis von 13,3 und einem als erhöht eingestuften Blasenrisiko von 64 Punkten gehört die Treuhandgebühr dauerhaft in die Renditerechnung.
Dieser Beitrag dient allein der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Quellen
Cámara de Diputados, Ley de Inversión Extranjera — diputados.gob.mx
Cámara de Diputados, Ley Agraria — diputados.gob.mx
Cámara de Diputados, Ley del Impuesto sobre la Renta — diputados.gob.mx
Secretaría de Relaciones Exteriores, Verfahren zu Artikel 27 — sre.gob.mx
Registro Agrario Nacional — ran.gob.mx
Sources: mexicolife.com, peninsulawyers.com, canamexlaw.com, bajaproperties.com, taxesforexpats.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum