Immobilienmarkt Mexiko 2026: Preise, Renditen und die Restriktionszone
Mexiko kostet im Schnitt 2.959 USD je Quadratmeter bei 5,79 % Bruttorendite. Was Sie zum fideicomiso, zur 25-%-Mietsteuer und zum Fall Tulum wissen sollten.
Der mexikanische Markt erzählt derzeit zwei Geschichten gleichzeitig, je nachdem, in welcher Währung Sie rechnen. Der Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 weist für die Hauptstadtebene 2.959 USD je Quadratmeter aus und beziffert das Jahresplus auf 16,2 % in US-Dollar, aber nur 8,7 % in Peso. Die Differenz ist die Währung, nicht der Baustoff. Wer in Euro verdient, zahlt also spürbar mehr, ohne dass ein einziger mexikanischer Verkäufer seinen Angebotspreis angehoben hätte.
Was kostet ein Quadratmeter in Mexiko?
Mexiko-Stadt liegt im selben Glopra-Datenstand bei 3.239 USD je Quadratmeter und damit über dem Landesschnitt. Tulum ist mit 3.200 USD je Quadratmeter geringfügig günstiger, allerdings stuft Glopra die Datenqualität dort als niedrig ein: wenige abgeschlossene Transaktionen, lange Vermarktungszeiten, stark streuende Angebotspreise. Über zehn Jahre haben die Preise landesweit um 133,9 % zugelegt, über fünf Jahre um 74,7 %. Mexiko-Stadt kommt im Zehnjahresvergleich auf 109,3 %, der Sprung fand also eher an der Küste statt als in der Hauptstadt.
Wie hoch ist die Mietrendite wirklich?
Landesweit liegt die Bruttomietrendite bei 5,79 %, in Mexiko-Stadt bei 6,77 % — beide Werte aus demselben Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3. Das übertrifft, was Vermieter in den meisten europäischen Hauptstädten erzielen. Bei Kurzzeitvermietung rechnet Glopra für Mexiko-Stadt mit 10,3 % Rendite bei 70 % Auslastung und einem durchschnittlichen Tagespreis von 65 USD. Tulum erreicht 8,5 % bei nur 47 % Auslastung und 79 USD Tagespreis: höhere Nachtpreise, deutlich mehr Leerstand. Für Tulum veröffentlicht Glopra bewusst keine Bruttorendite aus Langzeitvermietung, weil der dortige Dauermietmarkt zu klein für eine belastbare Messung ist.
Was gilt in der Restriktionszone an der Küste?
Die mexikanische Verfassung definiert eine eingeschränkte Zone, spanisch zona restringida, die Grundstücke innerhalb von 50 km zur Küste und innerhalb von 100 km zur Landesgrenze umfasst. Verboten ist der Erwerb dort nicht — untersagt ist lediglich, dass eine ausländische Privatperson unmittelbar im Grundbuch steht. Der Kauf selbst ist ausdrücklich vorgesehen und alltäglich.
Wie funktioniert ein fideicomiso?
Der fideicomiso ist ein Bankstreuhandvertrag. Eine mexikanische Bank hält das formale Eigentum, während Sie sämtliche wirtschaftlichen Rechte behalten: bewohnen, vermieten, umbauen, verkaufen, vererben. Die Laufzeit beträgt fünfzig Jahre und ist verlängerbar. Alternativ erwerben Sie über eine mexikanische Gesellschaft, was bei größeren oder gewerblichen Beständen üblich ist. Außerhalb der Zone, und dazu zählt ganz Mexiko-Stadt, werden Sie ohne Zwischenkonstruktion direkt als Eigentümer eingetragen.
Mit welchen Kauf- und Steuerkosten müssen Sie rechnen?
Die gesamten Erwerbsnebenkosten betragen laut Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 rund 10,3 % des Kaufpreises: Notar, Erwerbsteuer, Registereintrag und gegebenenfalls die Einrichtung des fideicomiso. Spanien liegt im selben Datensatz bei 15,3 %. Schwerer wiegt die laufende Besteuerung: Auf Bruttomieten nicht ansässiger Eigentümer erhebt Mexiko eine pauschale Quellensteuer von 25 % ohne Abzug von Werbungskosten. Von den 6,77 % Bruttorendite in Mexiko-Stadt gehen damit etwa 1,7 Prozentpunkte verloren, bevor Hausgeld oder Verwaltung überhaupt anfallen. Zum Vergleich: Für die Vereinigten Arabischen Emirate weist derselbe Datenstand 0 % Mietsteuer aus.
Ist der Markt überhitzt?
Glopra vergibt für Mexiko einen Blasenwert von 64 und stuft ihn als erhöht ein. Portugal führt dieselbe Liste mit 84 an, Marokko bildet mit 16 das andere Ende. Das Verhältnis von Preis zu Einkommen liegt bei 13,3, eine Durchschnittswohnung in der Hauptstadt kostet also mehr als dreizehn Jahreseinkommen. Genau daran entzündet sich in Vierteln wie Roma und Condesa die Debatte über ausländische Käufer. Die Datenkonfidenz auf Landesebene ist hoch, die Zahlen tragen also eine Planung.
Quellen
Mudafy — https://mudafy.com.mx/d/valor-metro-cuadrado-cdmx
Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/mexico/rental-yields
Airbtics — https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-mexico-city-mexico/
TheLatinvestor Tulum — https://thelatinvestor.com/blogs/news/tulum-price-per-square-meter
AirROI Tulum — https://www.airroi.com/report/world/mexico/quintana-roo/tulum
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com
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