Kaufnebenkosten und Immobiliensteuern in Marokko für ausländische Käufer (2026)
7,31% Bruttorendite, 10,3% Kaufnebenkosten, Blasenrisiko 16 – und zehn Jahre fast ohne Wertzuwachs. Marokko rechnet sich über die Miete, nicht über den Verkauf.
Wer marokkanische Zahlen zum ersten Mal sieht, hält sie leicht für einen Tippfehler. 1 351 USD pro Quadratmeter im Städtedurchschnitt, dazu ein Blasenrisiko von 16 Punkten – niedrig, und der beste Wert der gesamten Vergleichsgruppe. Beides stammt aus Glopras Momentaufnahme vom 23. Juli 2026 nach Methodik v3, die Datenqualität stuft Glopra als hoch ein. Der Haken liegt nicht bei den Kosten, sondern bei der Wertentwicklung: Sie findet praktisch nicht statt.
Zehn Jahre ohne Wertzuwachs
In Dollar gerechnet sind die Preise über fünf Jahre um 4,6% gefallen und über zwölf Monate um 4,2%. Über zehn Jahre bleibt ein Plus von 2,4% – nach einem Jahrzehnt also Stillstand. Ein Preisschub wie in Lissabon ist in diesen Reihen nirgends angelegt.
Ein Grund dafür lässt sich beziffern: Das Preis-Einkommens-Verhältnis liegt bei 14,15. Gemessen an marokkanischen Gehältern ist Wohneigentum bereits teuer, die Binnennachfrage stößt an ihre Grenze, und die ausländische Käuferschicht ist zu dünn, um den Markt allein zu tragen. Die Bruttomietrendite von 7,31% ist deshalb nicht ein Argument neben anderen, sondern das einzige belastbare: Sie kaufen einen Zahlungsstrom, keinen erhofften Wiederverkaufsgewinn.
Woraus sich die 10,3% zusammensetzen
Glopra beziffert die gesamten Transaktionskosten auf 10,3% des Kaufpreises. Größter Posten ist die staatliche Eintragungsgebühr, es folgen die an die Katasterbehörde ANCFCC gezahlte Grundbuch- und Eintragungsgebühr – erst diese Zahlung schreibt Ihren Namen in das Register –, das Notarhonorar samt Mehrwertsteuer sowie die Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt war.
Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung zum Durchschnittspreis bedeutet das rund 12 500 USD, bevor der Schlüssel übergeben wird, also etwa anderthalb Jahresbruttomieten bei 7,31%. Beglaubigte Übersetzungen und die rechtliche Prüfung stecken nicht in diesen 10,3% und fallen deutlich höher aus, wenn das Objekt nicht im Grundbuch eingetragen ist, sondern auf einem Melkia-Titel beruht.
Mieteinnahmen: erst der Abschlag, dann der Tarif
Auf Wohnraummieten gewährt Marokko einen Abschlag von 40%. Sechs von zehn eingenommenen Dirham gelangen also überhaupt erst in die Steuerberechnung. Der Rest fließt in den Tarif des Finanzgesetzes LF 2025, der bis 40 000 MAD steuerpflichtigen Einkommens bei 0% liegt und im Spitzensatz 37% erreicht. Für Nichtansässige gilt derselbe Tarif wie für Ansässige, ohne Zuschlag für ausländisches Eigentum; der Leitfaden 2025 auf mre.gov.ma hält das ausdrücklich fest.
Weil Abschlag und Nullzone gerade bei kleinen Mieten stark wirken, streut die tatsächliche Belastung erheblich. Glopra modelliert 11,3%, in einer Spanne von 3,12% bis 14,09%. Eine einzelne kleine Wohnung liegt meist am unteren Rand, mehrere vermietete Einheiten schieben Sie nach oben. Ein einziger genannter Steuersatz für Marokko trifft daher fast nie zu.
Warum die 20-Prozent-Pauschale teurer ist
Alternativ lässt sich der pauschale Satz von 20% auf die Bruttomiete wählen, ohne Abschlag und ohne Jahresabrechnung. Er wird so häufig als Standardweg präsentiert, dass viele Eigentümer ihn für verpflichtend halten. An beiden von Glopra modellierten Mietniveaus fällt die Rechnung höher aus als beim Tarif – und diese Differenz zahlen Sie in jedem Haltejahr erneut.
Der Quellenabzug von 10% beziehungsweise 15% wird ebenfalls oft falsch verstanden. Er greift nur, wenn der Mieter eine juristische Person ist oder Bücher führt, etwa ein Unternehmen, das eine Mitarbeiterwohnung anmietet. Der einbehaltene Betrag wird auf die Endsteuer angerechnet, ist also eine Vorauszahlung und keine zusätzliche Last. Bei einem privaten Mieter wird nichts einbehalten, und Sie erklären selbst.
Steuerregeln ändern sich; dieser Text ist allgemeine Information und keine Steuerberatung – klären Sie Ihren Fall vorab mit einem marokkanischen Notar oder Steuerberater.
Quellen
Glopra
Loi de Finances 2025