Portugals Angebotspreise halten im August 3.207 Euro je Quadratmeter, Faro legt 18,3 % zu
Der August-Index von idealista weist 3.207 Euro je Quadratmeter aus, 7,5 % mehr als vor einem Jahr; die Angebotsmieten stiegen um 4,9 % auf 18,1 Euro.
Portugals Angebotspreise bewegten sich im August seitwärts und über zwölf Monate deutlich nach oben. Der landesweite Median schloss den Monat bei 3.207 Euro je Quadratmeter nach 3.210 Euro im Juli – im Monatsvergleich ein Rundungsfehler –, während die Jahresrate bei 7,5 % lag, nach 8 % einen Monat zuvor. idealista veröffentlichte den Preisindex am 1. September und den zugehörigen Mietindex am 2. September.
Das Wachstum kommt aus dem Landesinneren
Die Schlagzeile verdeckt ein Land, das geografisch auseinanderdriftet. Unter den Distrikthauptstädten führt Faro mit 18,3 % (3.908 Euro je Quadratmeter), gefolgt von Guarda mit 17,6 % (1.122 Euro), Bragança mit 17,5 % (1.139 Euro), Beja mit 17,4 % (1.533 Euro) und Portalegre mit 17,3 % (1.242 Euro). Lissabon, mit 6.227 Euro die teuerste Stadt des Landes, wuchs von allen Hauptstädten am schwächsten: 3,2 %. Porto kam bei 4.324 Euro auf 9,4 %.
Nach Regionen stieg Centro um 14,1 % auf 1.773 Euro und der Alentejo um 14 % auf 2.172 Euro, gegenüber 5 % im Großraum Lissabon bei 4.457 Euro. Auf Distriktebene verzeichnete Santarém mit 22,9 % (1.693 Euro) die stärkste Bewegung. Der einzige negative Wert kam von Faial auf den Azoren, minus 10,1 % auf 1.674 Euro. Das Muster ist konsistent: Prozentual legen die günstigsten Lagen am schnellsten zu – genau das passiert, wenn von der Küste verdrängte Käufer im Landesinneren um einen kleineren Bestand zu bieten beginnen.
Die Mieten fallen nicht mehr
Der Mietindex erzählt eine eigene Geschichte. Die landesweite Median-Angebotsmiete erreichte im August 18,1 Euro je Quadratmeter, 4,9 % mehr als ein Jahr zuvor und der zweite Monatsanstieg in Folge nach sechs rückläufigen Monaten im ersten Halbjahr 2026. In Lissabon liegen die Mieten bei 24,5 Euro (+7 %), in Porto bei 18,6 Euro (−6,3 %). Die Extreme sind regional: Viana do Castelo plus 32,2 % auf 12,5 Euro, Aveiro plus 23,8 % auf 14,6 Euro und die Algarve plus 22,8 % auf 21,3 Euro – während die Region Norden insgesamt um 6,3 % nachgab.
Dass Faro beide Indizes anführt, ist kein Zufall. An der Algarve werden Kauf- und Mietmarkt aus derselben Richtung gedrückt: von saisonaler und ausländischer Nachfrage, die um einen Bestand konkurriert, den der Bau nicht schnell genug erweitert hat.
Der Abgleich mit Transaktionsdaten
Eine Vorsicht bei den Zahlen: idealista misst Angebotspreise aus Inseraten, nicht abgeschlossene Geschäfte. Die eigene portugiesische Reihe von Glopra beruht auf transaktionsbasierten Landesdaten und zeigt ein anderes Niveau – landesweit 2.659 US-Dollar je Quadratmeter, in Lissabon 6.957 US-Dollar, bei einer landesweiten Bruttomietrendite von 4,29 %, die in Lissabon auf 3,76 % sinkt. Angebots- und Transaktionsreihen weichen regelmäßig in Niveau und Zeitpunkt voneinander ab, und die Lücke weitet sich meist, wenn Verkäufer nur langsam nachjustieren. Wer beide vergleicht, sollte den idealista-Index als Maß dafür lesen, was Eigentümer verlangen, und die registerbasierte Reihe als Maß dafür, was Käufer gezahlt haben.
Nach der Methodik von Glopra trägt Portugal zudem ein hohes Blasenrisiko, und die standardisierte effektive Steuer auf Mieteinkünfte Gebietsfremder beträgt 10 % – genug, um eine Bruttorendite von 4,29 % vor Kosten in Richtung 3,9 % netto zu drücken.
Sources: idealista/news Portugal (idealista price index, August 2026), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77337-comprar-casa-em-portugal-ficou-7-5-mais-caro-em-agosto; idealista/news Portugal (rent index, August 2026), 2 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/02/77386-renda-das-casas-sobe-4-9-em-agosto-e-afasta-se-da-tendencia-de-queda