Portugals Angebotsmieten drehen im Juli ins Plus – nach sechs Monaten Rückgang
Die Angebotsmieten in Portugal stiegen im Juli um 0,9 Prozent auf 17,7 Euro je Quadratmeter. Sechs Minusmonate enden, die Algarve verdrängt Lissabon von der Spitze.
Die Angebotsmieten in Portugal sind im Juli 2026 gegenüber dem Vorjahr um 0,9 Prozent auf einen landesweiten Median von 17,7 Euro je Quadratmeter gestiegen – der erste Jahreszuwachs nach sechs Rückgängen in Folge, wie der am 4. August veröffentlichte Index von idealista zeigt. Lissabon erreichte 23,5 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 2,8 Prozent. Die Erholung ist dünn, unter einem Prozent, und sie trifft auf einen Markt, in dem die Kaufpreise mit dem Achtzehnfachen dieser Rate zulegen.
Die Regionalzahlen brauchen einen Warnhinweis
Die Algarve ist mit 22,5 Euro je Quadratmeter nun die teuerste Mietregion des Landes und hat den Großraum Lissabon mit 20,7 Euro überholt. Dafür war ein ausgewiesener Jahresanstieg von 34,3 Prozent nötig. In derselben Veröffentlichung fiel Porto um 11,5 Prozent auf 18,1 Euro, die Nordregion um 11,3 Prozent – als einzige im Minus. Funchal legte um 13,8 Prozent auf 17,3 Euro zu, Setúbal um 5,0 Prozent auf 14,2 Euro, während die Stadt Faro um 1,9 Prozent auf 14,9 Euro nachgab.
Ausschläge dieser Größenordnung binnen zwölf Monaten sind in der Regel keine Preisbewegungen. Ein angebotsbasierter Index misst die geforderten Mieten für genau den Bestand, der gerade inseriert wird; in Regionen mit ausgeprägter Kurzzeitvermietung kann sich die Zusammensetzung dessen, was auf dem Langzeitmarkt erscheint, von einem Sommer zum nächsten drastisch verschieben. Die plus 34,3 Prozent der Algarve und die minus 11,5 Prozent Portos würden wir als Zusammensetzungseffekte behandeln, solange keine transaktionsbasierte Quelle sie bestätigt – und auf keine der beiden Zahlen eine Kaufentscheidung stützen.
Mieten plus 0,9 Prozent, Preise plus 17,8 Prozent
Ernst zu nehmen ist die landesweite Mietzahl, und im Abgleich mit unseren eigenen Preisdaten erklärt sie viel über Portugals Risikoprofil. Die portugiesische Reihe von Glopra weist für die vergangenen zwölf Monate ein Preisplus von 17,8 Prozent in Euro und 14,5 Prozent in Dollar aus, bei einem Landesdurchschnitt von 2.659 Dollar je Quadratmeter und einer Bruttomietrendite von 4,29 Prozent.
Wenn Preise um 17,8 Prozent und Mieten um 0,9 Prozent wachsen, komprimiert sich die Rendite zwangsläufig. Das ist keine Prognose, sondern Arithmetik – und sie läuft seit mehreren Jahren. Lissabon bringt heute 3,76 Prozent brutto bei 6.957 Dollar je Quadratmeter, Porto 3,96 Prozent bei 4.617 Dollar – beide unter dem Landesdurchschnitt, beide in den Städten, in denen sich das Preiswachstum konzentriert hat.
Warum Portugal unseren höchsten europäischen Blasen-Score trägt
Unser Blasenindex führt Portugal bei 84, im hohen Band – einer der wenigen Märkte unserer Abdeckung über 80 und der höchste Wert in Westeuropa. Der Score entsteht auf demselben Weg wie in der UBS-Methodik: Ein Markt wird an seiner eigenen Geschichte gemessen, über Preis-Einkommen, Preis-Miete, reales Preiswachstum und Kredit. Die Julidaten zur Miete fließen unmittelbar in den Preis-Miete-Baustein ein, und eine Mieterholung von 0,9 Prozent gegen 17,8 Prozent Preiswachstum entlastet dort nichts.
Der Gegenposten ist die Steuer. Portugals effektive Mietsteuer für Nichtansässige liegt in unserem standardisierten Fall bei 10 Prozent, im europäischen Vergleich niedrig; aus 4,29 Prozent brutto werden so rund 3,9 Prozent netto – nach Steuern besser als in mehreren europäischen Märkten mit höherer Bruttorendite. Der Grund zur Vorsicht bei Portugal ist nicht der Ertrag, sondern die Bewertung.
Sources: idealista/news Portugal, July 2026 rental index (4 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/04/76834-rendas-das-casas-sobem-0-9-em-julho-invertendo-tendencia-de-queda