Kaufnebenkosten und Immobiliensteuern in Portugal: Wo die 10 Prozent enden
Portugals ermäßigter Satz von 10 Prozent auf Mieteinnahmen gilt nur bis 2 300 Euro Monatsmiete, darüber 25 Prozent. Glopra misst 11,2 Prozent Kaufnebenkosten.
Für deutsche Käufer ist Portugal selten eine Rechenaufgabe und meistens eine Entscheidung aus dem Bauch heraus. Das rächt sich an zwei Stellen. Die erste ist eine Betragsgrenze im neuen Mietsteuerregime, die zweite eine Bruttomietrendite von 4,29 Prozent, der nach der Glopra-Momentaufnahme vom 23. Juli 2026 (Methodik v3) Erwerbsnebenkosten von 11,2 Prozent gegenüberstehen.
Artikel 45.º-C des EBF im Wortlaut
Die im Netz kursierende Zahl „10 Prozent" ist korrekt und unvollständig zugleich. Eingeführt wurde die Vorschrift durch das Decreto-Lei 97/2026, sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und läuft bis zum 31. Dezember 2029 ( diariodarepublica.pt ). Erfasst sind Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum.
Die Begrenzung steht im selben Artikel: begünstigt ist ausschließlich eine Monatsmiete bis 2 300 Euro, also das Zweieinhalbfache des garantierten Mindestlohns. Gefördert werden sollte bezahlbarer Dauerwohnraum. Das Segment, in dem sich deutsche Käufer üblicherweise bewegen, war damit nicht gemeint.
2 627 Euro: warum die Modellmiete darüber liegt
Glopra rechnet für Portugal mit einer Referenzmiete von 3 000 USD im Monat, umgerechnet rund 2 627 Euro. Die Grenze liegt bei 2 300 Euro. Gut 300 Euro Differenz genügen, damit die Einkünfte unter Artikel 72.º Absatz 2 des CIRS fallen, autonomer Satz 25 Prozent.
Die von Glopra ausgewiesene Spanne von 10 bis 25 Prozent ist deshalb keine Staffel, sondern ein Schalter. Eine möblierte Zweizimmerwohnung in Lissabon, in Porto oder an der Algarve steht in aller Regel auf der teuren Seite. Ein Viertel der Miete ist weg, bevor die erste Hausgeldabrechnung eintrifft, und von 4,29 Prozent brutto bleiben allein nach Steuern rund drei Prozent.
Ohne Beleg kein Abzug
Einen pauschalen Werbungskostenabzug nach deutschem Muster kennt das portugiesische Recht nicht. Artikel 41.º des CIRS erkennt nur tatsächlich getragene und nachgewiesene Aufwendungen an: Instandhaltung, IMI, Hausgeld, Versicherung. Fehlen die Rechnungen, entspricht die tatsächliche Belastung exakt dem gesetzlichen Satz.
Praktisch heißt das: portugiesische Steuernummer auf jeder Rechnung, ausgestellt auf den Eigentümer, keine Handwerkerbelege, die auf den Mieter oder die Hausverwaltung laufen. Wer das erst kurz vor der Erklärung sortiert, verliert in der Regel das erste Jahr.
Was in den 11,2 Prozent steckt
IMT, Imposto do Selo, notarielle Beurkundung, Eintragung bei der Conservatória und Anwaltshonorar ergeben zusammen die 11,2 Prozent. In Mieten gerechnet sind das mehr als zwei Bruttojahresmieten, gezahlt bevor der erste Mieter einzieht. Kurze Haltedauern trifft das am härtesten: Bei einem Verkauf nach drei Jahren hat der Markteintritt den größten Teil des Mietertrags aufgezehrt.
Blasenwert 84, der höchste der Vergleichsgruppe
In US-Dollar gerechnet legten portugiesische Preise binnen zwölf Monaten um 14,5 Prozent zu, über fünf Jahre um 69,5 Prozent und über zehn Jahre um 185,4 Prozent. Ein Teil davon ist Wechselkurs, die Richtung ist es nicht. Das Verhältnis von Preis zu Einkommen liegt bei 12,8, und Glopra bewertet das Blasenrisiko mit 84 Punkten als HOCH, dem höchsten Wert der gesamten Vergleichsgruppe, bei hoher Datenkonfidenz.
Zehn Jahre nahezu ununterbrochener Anstieg sind kein Argument für die nächsten zehn. Eine Bruttorendite von 4,29 Prozent lässt bei 2 659 USD je Quadratmeter wenig Puffer, falls der Markt eine Weile stillsteht.
Wie Sie Ihr Objekt jetzt durchrechnen
Setzen Sie 25 Prozent an, solange die geplante Miete über 2 300 Euro liegt. Klären Sie zweitens, welche Ausgaben Sie in Portugal überhaupt belegen können, denn davon hängt die gesamte Abzugsseite ab. Und wählen Sie eine Haltedauer, die 11,2 Prozent Eintrittskosten auch dann verkraftet, wenn die Preise einmal seitwärts laufen.
Steuerregeln ändern sich; dieser Text ist eine Information und keine Steuerberatung — lassen Sie Ihren Fall von einer portugiesischen Kanzlei oder einem Steuerberater prüfen.
Quellen
Glopra (Momentaufnahme 2026-07-23, Methodik v3)
diariodarepublica.pt
EBF, Artikel 45.º-C (Decreto-Lei 97/2026)
CIRS, Artikel 72.º Absatz 2
CIRS, Artikel 41.º