Portugal 2026: Immobilienkauf durch Ausländer und der Weg zum Eigentum
Portugal kennt keine Staatsangehörigkeitsschranke beim Eigentum. Seit Mai 2026 zahlen nicht ansässige Käufer allerdings deutlich mehr für den Einstieg.
Der portugiesische Grundbuchauszug fragt nicht nach dem Pass. Eigentum wird hier über Vertrag und Eintragung erworben, nicht über Herkunft, und der amtliche Leitfaden des Staates nennt für alle Käufer dieselbe Unterlagenliste. Verändert hat sich 2026 nicht der Zugang, sondern der Preis dafür.
Gibt es in Portugal eine Nationalitätsschranke beim Eigentum?
Nein. Die Vorschriften knüpfen den Erwerb an Vertragsform und Registereintrag, nicht an Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltsstatus. Der Leitfaden auf gov.pt zählt auf, was jeder Erwerber prüfen muss, vom Steuerregister über den Grundbuchauszug bis zur Nutzungslizenz, und stellt keine Bedingung an den Wohnsitz. Wer kauft, erhält Volleigentum und kann verkaufen, vermieten, belasten und vererben wie ein portugiesischer Staatsbürger.
Welche Formalitäten stehen für Nichtansässige am Anfang?
Zuerst die Steuernummer, die número de identificação fiscal. Die Steuerverwaltung vergibt sie in jedem serviço de finanças und in den Bürgerbüros, wobei für den Schaltertermin inzwischen eine vorherige Terminvereinbarung zwingend ist; ausländische Staatsangehörige können den Antrag auch über den e-balcão des Portal das Finanças stellen. Nötig sind Reisepass und ein Nachweis der Adresse im Ausland, bei Vertretung zusätzlich eine notariell beglaubigte Vollmacht.
Für Käufer mit Wohnsitz außerhalb der EU und des EWR folgt eine zweite Pflicht. Das Portal das Finanças hält fest, dass sie binnen fünfzehn Tagen entweder einen Steuervertreter in Portugal benennen oder sich für elektronische Zustellungen registrieren müssen. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von 75 bis 7.500 Euro und verliert die Befugnis, Einsprüche und Rechtsbehelfe zu führen. Für Ansässige in der EU und im EWR bleiben beide Wege freiwillig.
Woran erkennen Sie, ob die Immobilie sauber ist?
An vier Dokumenten. Die caderneta predial der Steuerverwaltung gibt wieder, wie der Staat die Immobilie erfasst hat. Die Bescheinigung der conservatória do registo predial zeigt Eigentumskette, Hypotheken und Lasten; seit dem 21. Mai 2026 stellt das Justizministerium den Zugangscode über das neue Portal conservatoria.justica.gov.pt sofort aus, gültig sechs Monate. Für alles, was nach August 1951 errichtet wurde, ist die licença de utilização erforderlich. Die ficha técnica de habitação nach Decreto-Lei 68/2004, deren Einhaltung das IMPIC überwacht, ist Pflicht, wenn die Nutzungslizenz nach dem 30. März 2004 erteilt wurde, und der Bauträger muss sie bei der Beurkundung im Original übergeben. Dazu kommt der Energieausweis.
Wie verbindlich ist der Vorvertrag und wie läuft der Abschluss?
Deutlich verbindlicher, als viele erwarten. Das beim contrato-promessa de compra e venda gezahlte sinal ist keine weiche Reservierungsgebühr. Artikel 442 des Código Civil regelt beide Richtungen: Springt die Partei ab, die das sinal geleistet hat, behält es die Gegenseite; springt die Gegenseite ab, kann die zahlende Partei das Doppelte des Geleisteten verlangen.
Abgeschlossen wird entweder als escritura pública vor dem Notar oder als beglaubigte Privaturkunde, und laut gov.pt ebenso über Casa Pronta, den zentralen Schalter des Justizministeriums. Dort laufen Kauf, Finanzierung, Steuern und Eintragung zusammen: 375 Euro für einen Eintragungsakt, 700 Euro bei mehreren Akten, 50 Euro je zusätzlicher Immobilie. Vorher ist das gesetzliche Vorkaufsrecht abzuarbeiten; in einem Stadterneuerungsgebiet wird die Gemeinde über das Casa-Pronta-Portal benachrichtigt und hat acht Werktage Zeit. Die Eintragung selbst ist nach Artikel 8-C des Código do Registo Predial binnen zwei Monaten zu beantragen, sonst fällt ein Zuschlag in Höhe der Gebühr an.
Was kostet der Einstieg seit Mai 2026?
Hier kippt das Bild. Das am 20. Mai veröffentlichte und ab dem 25. Mai 2026 anwendbare Decreto-Lei 97/2026 unterwirft nicht ansässige Käufer von Wohnimmobilien einem einheitlichen IMT-Satz von 7,5 Prozent, unter Ausschluss von Befreiungen und Ermäßigungen. Der Satz entfällt, wenn der Käufer steuerlich in Portugal ansässig ist, es binnen zwei Jahren wird oder die Wohnung innerhalb von sechs Monaten zu moderater Miete vermietet und in den ersten fünf Jahren mindestens sechsunddreißig Monate vermietet hält; in den letzten beiden Fällen ist die Differenz erstattungsfähig. Die Stempelsteuer nach Position 1.1 der allgemeinen Tabelle addiert 0,8 Prozent.
Unsere eigene Messung der gesamten Kaufnebenkosten liegt bei 11,2 Prozent des Preises (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3), bei einem Durchschnittspreis von 2.659 USD je Quadratmeter und einer Bruttomietrendite von 4,29 Prozent. Über zehn Jahre haben die Preise in Dollar um 185,4 Prozent zugelegt. Genau deshalb steht unser Blasenrisiko-Score für Portugal bei 84 Punkten und damit am oberen Rand unseres gesamten Ländersamples. Rechtlich ist der Einstieg günstig, finanziell ist er es nicht.
Führt der Immobilienkauf noch zu einem Aufenthaltstitel?
Nein. Die auf Immobilienerwerb gestützten Investitionskategorien in Artikel 3 der Lei 23/2007 wurden mit der Reform Mais Habitação aufgehoben, und die verbliebenen Kategorien dürfen nach dem Gesetzeswortlaut weder unmittelbar noch mittelbar in Immobilien fließen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung; prüfen Sie konkrete Vorhaben mit einem zugelassenen portugiesischen Anwalt oder Steuerberater.
Quellen
Regierung Portugals, compra e venda de imóveis — www2.gov.pt
Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças — info.portaldasfinancas.gov.pt
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — diariodarepublica.pt
Instituto dos Registos e do Notariado, Balcão Casa Pronta — justica.gov.pt
Grundbuchbescheinigungen — conservatoria.justica.gov.pt
IMPIC, ficha técnica da habitação — impic.pt
Código Civil, Artikel 442 — dgsi.pt
Lei n.º 23/2007, Artikel 3, in der Fassung der Lei n.º 56/2023 — pgdlisboa.pt
Glopra-Datenbank, Momentaufnahme 23.07.2026, Methodik v3 — glopra.com
Sources: lexidy.com; getgoldenvisa.com; idcportugal.com; tagusproperty.com; nomadgate.com