Portugals Wohnimmobilienpreise stiegen im zweiten Quartal um 16,5 Prozent, während die Verkäufe weiter fielen
Portugals Häuserpreisindex stieg im zweiten Quartal 2026 um 16,5 Prozent nach 17,8 Prozent im Vorquartal, während 40.142 Wohnungen den Besitzer wechselten, 6,4 Prozent weniger.
Portugals amtlicher Häuserpreisindex legte im zweiten Quartal 2026 binnen Jahresfrist um 16,5 Prozent zu und damit langsamer als die 17,8 Prozent drei Monate zuvor. Gleichzeitig wechselten 40.142 Wohneinheiten den Besitzer, 6,4 Prozent weniger als im gleichen Quartal 2025. Es ist das zweite Quartal in Folge, in dem sich das Preiswachstum abschwächt. Die Zahlen stammen vom nationalen Statistikamt INE, wiedergegeben von ECO, Observador und Dinheiro Vivo; die Originalveröffentlichung war zum Zeitpunkt der Erstellung nicht zugänglich.
Bestandswohnungen bleiben das teure Ende des Marktes
Bestandsobjekte kosteten 18,0 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, Neubauten 12,3 Prozent mehr. Gemessen am ersten Quartal 2026 statt am Vorjahr legte der Gesamtindex immer noch um 3,6 Prozent zu. Die Verlangsamung steckt also im Jahresvergleich, nicht im Quartal selbst: Die Preise steigen weiterhin von Quartal zu Quartal, nur gegen eine Basis, die sich bereits weit bewegt hat.
Weniger Verkäufe, mehr Geld
Die 40.142 zwischen April und Juni erfassten Transaktionen lagen 6,4 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum, doch der Gesamtwert dieser Abschlüsse erreichte 10,7 Milliarden Euro, 4,2 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Weniger verkaufte Wohnungen bei höherem Gesamtwert ist die Arithmetik eines Marktes, in dem das Angebot der Engpass ist, nicht die Nachfrage.
Im Ausland ansässige Käufer erwarben 1.890 Wohneinheiten, 4,7 Prozent aller Verkäufe und 10,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Dieser Rückgang widerspricht der verbreiteten Annahme, die portugiesischen Preise würden von ausländischer Nachfrage getragen: Die Jahresrate blieb über 16 Prozent in einem Quartal, in dem die Käufe von Nichtansässigen schrumpften.
Eine zweite Lesart von der Angebotsseite
Ein schneller reagierendes Bild desselben Marktes liefern die Angebotspreise. Der nationale Angebotsdurchschnitt lag im August 2026 bei 3.718 US-Dollar je Quadratmeter, die inserierte Miete bei 20,98 Dollar je Quadratmeter und Monat. Dieses Paar ergibt eine Bruttorendite von 6,77 Prozent beziehungsweise 6,09 Prozent nach dem ermäßigten Satz von 10 Prozent, den Portugal auf langfristige Wohnraumvermietung anwendet. Über zehn Jahre stieg die Angebotsreihe um 171,6 Prozent, über fünf Jahre um 72,3 Prozent.
Warum die beiden Zahlen abweichen und warum das kein Widerspruch ist
Die Messungen ruhen auf unterschiedlichen Fundamenten und decken unterschiedliche Zeiträume ab. Der INE-Index wird aus abgeschlossenen Transaktionen gebildet und umfasst April bis Juni 2026. Die Angebotsreihe wird aus Inseraten gebildet, und ihre gespeicherte Jahresrate von 17,8 Prozent reicht bis zum ersten Quartal 2026. Angebotspreise laufen den Transaktionspreisen voraus, und in einem sich abkühlenden Markt bleibt die Inseratsreihe länger oben. Genau deshalb ist die Verlässlichkeit des portugiesischen Preisniveaus als niedrig markiert: Es ist ein Aggregat inserierter Preise, keine Grundbuchreihe.
Auf dem je Markt berechneten Blasenrisikowert von 0 bis 100 steht Portugal bei 84, im hohen Band. Das sagt etwas darüber aus, wie weit die Preise den lokalen Einkommen und Mieten vorausgeeilt sind, nicht darüber, wann sie stoppen. Die gesamten Transaktionskosten belaufen sich in Portugal auf 11,2 Prozent des Kaufpreises, was für kurze Haltedauern ins Gewicht fällt.
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), house price index second quarter 2026, released 22 September 2026, as reported by ECO https://eco.sapo.pt/2026/09/22/precos-da-habitacao-sobem-165-mas-dao-sinal-de-abrandamento/; Observador https://observador.pt/2026/09/22/precos-das-casas-abrandam-para-subida-de-165-no-segundo-trimestre-com-menos-64-de-transacoes/; Dinheiro Vivo https://dinheirovivo.dn.pt/economia/preos-das-casas-aumentaram-165-mesmo-com-quebra-de-64-nas-transaes