Portugals Bankbewertungen stiegen bis Juni um 16,6 Prozent, Baugenehmigungen fielen um 6,9 Prozent
Portugals Bankbewertungen legten im Jahr bis Juni um 16,6% zu, während die Wohnbaugenehmigungen um 6,9% sanken. Neue Hypothekenkredite erreichten 12.153 Millionen Euro.
Am 28. August trafen drei portugiesische Wohnungsmarktzahlen zusammen ein, und sie widersprechen einander auf eine Weise, die den aktuellen Markt genau kennzeichnet. Der Bauarbeitgeberverband AICCOPN verzeichnete in seiner Halbjahresstatistik zum Wohnungswesen, über die ECO und Lusa berichteten, bis Juni 9.836 erteilte Genehmigungen für Wohnungsbau und Sanierung – 6,9% weniger als ein Jahr zuvor. Im selben Zeitraum stieg die für die Hypothekenvergabe herangezogene mediane Bankbewertung um 16,6% gegenüber dem Vorjahr, und das Neugeschäft bei Hypothekenkrediten ohne Neuverhandlungen erreichte 12.153 Millionen Euro, ein Plus von 11,3%.
Weniger Genehmigungen, mehr Wohnungen
Genehmigungszahl und Wohnungszahl liefen auseinander. Während die Zahl der Genehmigungen sank, stieg die Zahl der davon erfassten Wohnungen um 4% auf 22.216. Portugal genehmigt nicht weniger Wohnungen, sondern bündelt sie in einer kleineren Zahl größerer Anträge. Diese Verschiebung hin zu größeren Vorhaben zeigt sich auch regional: Im Norden wurden in den zwölf Monaten bis Juni 20.403 Wohnungen für den Neubau genehmigt, 17% mehr als in den zwölf Monaten davor. Der Wohnungsmix dort bestand zu 26% aus Studios und Einzimmerwohnungen, zu 31% aus Zweizimmer-, zu 37% aus Dreizimmer- und zu 6% aus Wohnungen mit vier oder mehr Schlafzimmern.
Die Bewertungen laufen allem anderen weit voraus
Der Anstieg der Medianbewertung um 16,6% ist die Zahl, bei der Käufer innehalten sollten, denn an Bankbewertungen bemisst sich die Kredithöhe. Wohnungen verteuerten sich um 18,3%, Häuser um 15,2% – die Lücke zwischen beiden zeigt, dass sich der Druck im städtischen, wohnungsdominierten Bestand ballt und nicht gleichmäßig über das Land verteilt.
Der Kredit folgt. 12.153 Millionen Euro Neuvergabe in sechs Monaten, 11,3% mehr als im Vorjahr, beschreiben einen Markt, in dem sich die Finanzierungskapazität in steigende Bewertungen hinein ausdehnt, statt sie zu bremsen. Genau diese Kombination geht historisch einer Belastung der Erschwinglichkeit voraus, statt sie zu lindern.
Wo Glopra Portugal einordnet
Unsere Marktakte führt Portugal landesweit mit 2.659 Dollar je Quadratmeter bei einer Bruttomietrendite von 4,29% und einem jährlichen Preiswachstum von 17,8% – eng im Einklang mit der oben genannten Bewertungsreihe. Lissabon steht bei 6.957 Dollar je Quadratmeter mit 3,76% Bruttorendite, Porto bei 4.617 Dollar mit 3,96%.
Portugals nationaler Blasenrisiko-Score liegt bei 84 und damit in unserem hohen Band sowie unter den am stärksten überdehnten Märkten, die wir überhaupt beobachten. Lissabon erreicht 68, Porto 72, beide erhöht. Bemerkenswert ist, dass der nationale Wert über dem beider Städte liegt: Nach unserer Methodik wird jeder Markt an seiner eigenen Historie gemessen, und die nationale Reihe hat sich weiter von ihrer eigenen Basislinie entfernt als die beiden Metropolen.
Dem sollten Käufer echte Stärken gegenüberstellen: eine effektive Steuer auf Mieteinkünfte von 10% im standardisierten Fall eines Nichtansässigen, nach europäischen Maßstäben niedrig, und Gesamttransaktionskosten von knapp 11,2%. Portugal bleibt einer der steuerlich günstigeren europäischen Märkte für Vermieter. Es ist nach unserer eigenen Methodik zugleich einer der im Verhältnis zu den lokalen Einkommen teuersten – und ein Jahressprung von 16,6% bei den Bewertungen, gegen die Banken Kredite vergeben, ändert daran nichts zum Besseren.
Sources: AICCOPN Síntese Estatística da Habitação via ECO/Lusa, 28 Aug 2026 https://eco.sapo.pt/2026/08/28/licencas-de-construcao-e-reabilitacao-habitacional-caem-69-ate-junho/