Portugals mittlere Neuvertragsmiete erreichte 10,17 Euro je Quadratmeter, ein Anstieg um 10,2%
Die mittlere Miete in neuen portugiesischen Mietverträgen erreichte im zweiten Quartal 10,17 Euro je Quadratmeter, 10,2% mehr als ein Jahr zuvor.
Die in neuen portugiesischen Mietverträgen vereinbarte mittlere Miete erreichte im zweiten Quartal 2026 10,17 Euro je Quadratmeter und lag damit 10,2% über dem Vorjahreswert, wie aus den am 29. September 2026 veröffentlichten Zahlen des nationalen Statistikamtes hervorgeht. Das ist eine Beschleunigung: Im ersten Quartal hatte der Jahresanstieg 9,1% betragen. Im Quartal wurden insgesamt 35.407 neue Mietverträge geschlossen.
Fünfzehn Euro in Lissabon, viereinhalb im Binnenland
Der Landesmedian ist der Durchschnitt zweier sehr unterschiedlicher Länder. Großraum Lissabon verzeichnete einen Median von 15,24 Euro je Quadratmeter. Es folgte die autonome Region Madeira mit 12,78, dann die Halbinsel Setúbal mit 11,99, die Algarve mit 11,56 und der Großraum Porto mit 10,83. Am anderen Ende verzeichnete Terras de Trás-os-Montes im äußersten Nordosten den niedrigsten Median des Landes mit 4,42 Euro je Quadratmeter.
Auf Gemeindeebene ist die Konzentration noch schärfer. Unter den 24 Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern verzeichnete Lissabon mit 17,79 Euro je Quadratmeter die höchste mittlere Miete, ein Plus von 5,1% im Jahresvergleich.
Die stärksten Anstiege liegen nicht dort, wo die Mieten am höchsten sind
Die 5,1% für Lissabon sind das Detail, bei dem man innehalten sollte, denn sie liegen deutlich unter der Landesrate, während Lissabon weiterhin die teuerste Gemeinde des Landes bleibt. Die steilsten Jahresanstiege wurden anderswo gemessen: Alentejo Litoral mit 21,6%, Terras de Trás-os-Montes mit 17,6% und Madeira mit 17,4%. Unter den großen Gemeinden verzeichnete Guimarães mit 20,7% den schnellsten Anstieg.
Eine Region, die den niedrigsten Medianmietwert Portugals hält und zugleich einen der drei schnellsten Jahresanstiege, beschreibt einen Markt, der von sehr niedriger Basis aus aufholt, und keinen überhitzten Markt. Dieselbe Rechnung, die eine Erhöhung um einen Euro in Lissabon unsichtbar macht, verwandelt sie in Trás-os-Montes in einen zweistelligen Prozentwert. Wer regionale Prozentveränderungen ohne die Niveaus danebenstellt, wird diese Tabelle regelmäßig falsch lesen.
Im Norden werden die Vertragszahlen stellenweise dünner
Die Mengenseite der Veröffentlichung zeigt mancherorts in eine andere Richtung als die Preisseite. Unter den großen Gemeinden verzeichnete Almada mit 17,2% den stärksten Zuwachs an neuen Verträgen. Mehrere große Gemeinden meldeten dagegen weniger neue Verträge als ein Jahr zuvor, darunter Matosinhos mit einem Minus von 14,0% und Maia mit einem Minus von 13,2%, beide im Großraum Porto und beide zu einer Zeit, in der die Mieten landesweit zweistellig stiegen.
Auf die Großräume Lissabon und Porto zusammen entfielen 45,1% aller neuen Mietverträge des Quartals.
Warum unsere eigene Mietzahl höher ist und was das aussagt
Unsere aktuelle Portugal-Zeile führt eine Angebotsmiete von 20,98 US-Dollar je Quadratmeter und Monat, also 18,1 Euro, gegenüber einem Angebotspreis von 3.718 US-Dollar je Quadratmeter, beides für August 2026 von einem nationalen Immobilienportal. Diese 18,1 Euro liegen deutlich über den 10,17 Euro dieser Veröffentlichung, und der Grund ist bei keiner der beiden Zahlen ein Fehler.
Zwei Dinge trennen sie. Erstens misst diese Veröffentlichung die in unterzeichneten Verträgen tatsächlich vereinbarte Miete im ganzen Land, einschließlich der Binnengemeinden, wo der Median unter fünf Euro liegt; unsere Zahl misst die inserierte Angebotsmiete auf einem Portal, dessen Bestand zu den Städten hin verzerrt ist. Zweitens liegen Angebotsmieten schon konstruktionsbedingt über den vereinbarten, weil ein Inserat eine Eröffnungsposition ist.
Unsere Portugal-Zeile trägt aus einem verwandten Grund eine niedrige Verlässlichkeitskennzeichnung. Bei der Prüfung der Distrikttabellen des Portals zeigte sich, dass sein Mietindex auf einer städtischeren Stichprobe läuft als sein eigener Preisindex, wodurch die aus dem Paar berechnete Bruttorendite nach oben verzerrt ist. Die ehrliche Lesart beider Quellen zusammen lautet: Die Zahl des Statistikamtes beschreibt besser, was Mieter zahlen, unsere Zahl besser, was Vermieter verlangen. Die jährliche Preisveränderung in unserer Zeile beträgt 17,8%, unser Blasenwert liegt bei 84 im hohen Band, und der ermäßigte Satz von 10% auf Wohnmieteinkünfte gilt nur, solange die Miete 2.300 Euro im Monat nicht übersteigt.
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), median rents in new lease contracts, second quarter 2026, released 29 September 2026, as reported by Observador https://observador.pt/2026/09/29/rendas-medianas-em-portugal-aceleram-para-subida-de-102-em-termos-homologos-diz-ine/; idealista, 29 September 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/29/77913-rendas-das-casas-sobem-para-recorde-mas-contratos-diferem-pelo-pais