Portugals neue Mietregime in Kraft: steuerfreie Miete bei 80 % des lokalen Medians
Seit dem 1. September zahlen portugiesische Vermieter keine Einkommensteuer, wenn sie zu 80 % der kommunalen Medianmiete vermieten – so sieht es das RSAA-Regime vor.
In Portugal sind am 1. September 2026 zwei Mietregime in Kraft getreten, beide geschaffen durch das am 20. Mai veröffentlichte Decreto-Lei n.º 97/2026. Das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) ersetzt das Programa de Apoio ao Arrendamento und richtet sich an private Vermieter; die Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) zielen auf Investoren, die im großen Maßstab agieren. Das Angebot ist in beiden Fällen dem Wesen nach dasselbe und unterscheidet sich nur im Grad: Miete deckeln, Steuer behalten.
RSAA – der Handel für Vermieter
Die Miete im RSAA ist auf 80 % der vom INE gemessenen Medianmiete je Quadratmeter in der jeweiligen Gemeinde begrenzt, wobei die endgültige Obergrenze nach Objektart, Energieklasse und Stellplatz angepasst wird. Eine einheitliche landesweite Obergrenze gibt es beim RSAA nicht – das unterscheidet es von der Investorenschiene, wo die Mieten pauschal bei 2.300 Euro im Monat gedeckelt sind. Wer innerhalb der Grenze bleibt, dessen Mieteinnahmen sind vollständig von der IRS für Privatpersonen und der IRC für Unternehmen befreit, solange der Vertrag läuft und die Regeln eingehalten werden.
Offen steht das Regime privaten Eigentümern, Immobiliengesellschaften, Fonds und öffentlichen Stellen. Verträge müssen mindestens drei Jahre laufen, wenn der Mieter dort seinen dauerhaften Wohnsitz nimmt, oder drei Monate mit Verlängerungsoption bei vorübergehenden Bewohnern wie Studierenden und versetzten Arbeitnehmern. Auch die Vermietung einzelner Zimmer qualifiziert sich, sofern sie den Standards für Eigenständigkeit und Bewohnbarkeit genügt.
Die Verwaltungskette wiegt so schwer wie der Steuervorteil selbst. Verträge werden über die elektronische Plattform des IHRU eingereicht; Vertrag und Meldung an das Finanzamt sind bis zum 15. Januar des Folgejahres fällig, das IHRU bestätigt der Steuerbehörde die Genehmigung bis zum 28. Februar. Die Vergünstigungen gelten dann rückwirkend ab Vertragsbeginn. Wird die Mietobergrenze überschritten, wird die Befreiung als Steuernachzahlung samt Ausgleichszinsen zurückgefordert.
CIA – der Handel für Kapital
Die Investitionsschiene läuft bis zu 25 Jahre und stapelt eine längere Liste von Befreiungen: IMT und Stempelsteuer entfallen beim Erwerb, die IMI entfällt acht Jahre lang vollständig und wird danach für bis zu zehn weitere Jahre halbiert, die AIMI entfällt für die gesamte Vertragslaufzeit, für förderfähige Arbeiten gelten 6 % Mehrwertsteuer, und auf Architektur-, Ingenieur- und Projektleistungen gibt es eine Mehrwertsteuererstattung von 50 %. Voraussetzung ist, dass mindestens 70 % der Bauleistung dem Mietwohnungsbau dient; die Monatsmieten sind auf 2.300 Euro gedeckelt.
Entsprechend schwerer wiegen die Pflichten. Die Vermietung muss bei Neubau- und Sanierungsprojekten binnen fünf Jahren beginnen, bei bereits vermieteten Objekten binnen eines Jahres. Ein Verkauf ist nur zulässig, wenn der Käufer die Position gegenüber dem IHRU förmlich übernimmt. Bei Verstößen werden die Vorteile zurückgefordert – in den ersten zehn Jahren potenziell die vollen 100 %, zuzüglich Zinsen.
Die Mieterseite und die offene Frage
Mieter erhalten ein kleineres, einfacheres Zugeständnis: einen IRS-Abzug von bis zu 900 Euro auf die Mieten des Jahres 2026, ab 2027 steigend auf 1.000 Euro. Die Kontrolle verteilt sich auf IHRU, Steuerbehörde, Sozialversicherung, Notariatsinstitut und INE.
Ob all das das Angebot ausweitet, hängt von der Inanspruchnahme ab – und die hängt an einer Rechnung, die der Staat nicht kontrolliert. Die portugiesische Reihe von Glopra weist eine landesweite Bruttomietrendite von 4,29 % aus, bei einer standardisierten effektiven Steuer von 10 % auf Mieteinkünfte Gebietsfremder. Wer 20 % Mietabschlag gegen eine Befreiung im Wert von 10 % der Bruttomiete tauscht, steht vor Kosten um rund 10 % des Bruttoeinkommens schlechter da – und die Lücke wächst für alle, die ohnehin über dem kommunalen Median vermieten. Das trifft auf den Großteil des Bestands in Lissabon und an der Algarve zu, wo die Angebotsmieten bei 24,5 beziehungsweise 21,3 Euro je Quadratmeter liegen. Das Regime dürfte dort am stärksten greifen, wo die Medianmieten ohnehin nahe am Markt liegen, und dort ignoriert werden, wo das nicht der Fall ist. Dies ist eine Beschreibung der Regeln, keine Steuerberatung; die Befreiung hängt von den individuellen Umständen und von ergänzenden, noch zu erlassenden Vorschriften ab.
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html