Portugal beendet einen 14-jährigen Mehrwertsteuerstreit: 6 Prozent für Sanierungen überall im ARU
Das am 17. August verkündete Gesetz 48/2026 bestätigt 6 statt 23 Prozent Mehrwertsteuer auf Sanierungen in einem portugiesischen ARU — erstattet wird jedoch nur ab Januar 2022.
Ein am 17. August 2026 im portugiesischen Amtsblatt Diário da República verkündetes Gesetz klärt eine Frage, die seit über einem Jahrzehnt Steuerbescheide hervorgebracht hat: Sanierungsarbeiten innerhalb eines abgegrenzten Stadterneuerungsgebiets fallen unter den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6 %, unabhängig davon, ob die Gemeinde zusätzlich eine Sanierungsmaßnahme beschlossen hat. Der Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem Regelsatz von 23 % beträgt 17 Prozentpunkte des gesamten Bauvolumens und gilt rückwirkend für seit 2009 geschlossene Verträge.
Die zwei Kürzel im Zentrum der Sache
Eine portugiesische Gemeinde kann ein ARU abgrenzen — eine área de reabilitação urbana, im Kern eine Karte — und davon getrennt eine ORU beschließen, die operação de reabilitação urbana, die das Geschehen innerhalb dieses Gebiets programmiert. Die Steuerverwaltung las aus dem Mehrwertsteuergesetz das Erfordernis beider Akte heraus und erließ Bescheide über 23 % gegen Eigentümer und Bauunternehmen, deren Arbeiten in einem ARU ohne beschlossene ORU lagen. Weil die ORU ein kommunaler Akt völlig außerhalb des Einflussbereichs des Steuerpflichtigen ist, konnten identische Sanierungen in Nachbargemeinden unterschiedlichen Sätzen unterliegen. Das Parlament verabschiedete die Korrektur als authentische Auslegung — ein Instrument, das feststellt, was das ursprüngliche Gesetz von 2009 stets bedeutet hat — einstimmig in der Generaldebatte am 3. Juli 2026 und in der Schlussabstimmung am 17. Juli.
Warum das Geld nur bis 2022 zurückreicht
Rückwirkung und Erstattungsfähigkeit sind zweierlei, und genau hier liegt die praktische Antwort. Die Ordem dos Contabilistas Certificados legte am 17. August eine Stellungnahme vor, die auf die vierjährige Verjährungsfrist bei der Mehrwertsteuer hinweist: Korrekturen greifen nur dort, wo die Steuer ab dem 1. Januar 2022 entstanden ist. Alles Ältere ist verjährt, ganz gleich, was die Auslegung besagt. Entlastung steht damit vor allem Steuerpflichtigen mit laufender Prüfung oder anhängigem Gerichtsverfahren offen sowie für Zeiträume, die noch im Fenster liegen. Bauunternehmen, die 23 % berechnet haben, müssen die Differenz an den Bauherrn erstatten; Bauherren, die die Steuer selbst veranlagt haben, berichtigen ihre eigenen Erklärungen.
Der Markt, in den das fällt
Glopras portugiesische Momentaufnahme vom 17. August 2026 weist einen Landesdurchschnitt von 2.659 US-Dollar je Quadratmeter aus, ein Plus von 17,8 % binnen zwölf Monaten — einer der schnellsten Jahreszuwächse unter den 70 beobachteten Märkten — bei einem Blasenwert von 84 innerhalb des hohen Bandes. Lissabon liegt im Mittel bei 6.957 US-Dollar je Quadratmeter, die Bruttomietrendite bei 3,76 %. Die standardisierten Transaktionskosten betragen 11,2 %, der effektive Mietsteuersatz im Nichtansässigen-Fall von Glopra 10 %.
In einem Markt mit 3,76 % Bruttorendite in der Hauptstadt entscheidet die Sanierungsrechnung darüber, ob sich der Kauf eines älteren Gebäudes überhaupt lohnt. 17 Punkte weniger Mehrwertsteuer auf das Bauvolumen verändern diese Rechnung spürbar — und Portugals älterer Wohnungsbestand konzentriert sich genau in jenen ARU, in denen der Streit entstand. Die Klarstellung schafft für sich genommen kein Angebot, doch sie räumt einen Grund aus, nicht zu sanieren.
Auf die Abgrenzung achten, nicht auf die Schlagzeile
Der ermäßigte Satz gilt für Arbeiten innerhalb eines abgegrenzten ARU und innerhalb der definierten Zeiträume. Er ist kein allgemeiner 6-Prozent-Satz für das portugiesische Bauwesen, und die Verjährungsgrenze vom Januar 2022 schneidet die meisten Altansprüche ab. Wer einen laufenden Bescheid hat, sollte ihn von einem portugiesischen Steuerberater am neuen Text prüfen lassen; dieser Beitrag fasst eine Rechtsänderung zusammen und ist keine Steuerberatung.
Sources: idealista/news Portugal (17 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/17/77177-nova-lei-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana; idealista/news Portugal, OCC opinion (18 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/18/77187-iva-a-6-na-reabilitacao-so-abrange-imposto-exigivel-desde-2022; Observador (17 Aug 2026) https://observador.pt/2026/08/17/nova-lei-em-diario-da-republica-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana/